Trong các phân tích về cơ hội đầu tư hay tài trợ của Quỹ Viasa, ban tín dụng luôn lưu ý đến hai yếu tố then chốt: lợi thế cạnh tranh của dự án và kỹ năng, kinh nghiệm của đội ngũ quản lý. Ở một bình diện lớn, nền kinh tế nửa thị trường nửa xã hội của Việt Nam đang đối đầu với cà hai vấn nạn này.
Cạnh tranh trên bình diện vĩ mô
Trong chánh sách phát triển kinh tế, chúng ta đã cố gắng rập khuôn theo mô hình Trung Quốc lấy công nghiệp hóa, đô thị hóa và xuất khẩu hàng rẻ làm ba phương tiện mũi nhọn. Theo báo cáo mới nhất, ba công nghệ ngốn nhiều ngoại hối và tạo nhập siêu khủng lớn là ô tô, điện tử và thép. Điều tôi chắc chắn là việc đầu tư tiền bạc, công sức và ưu đãi hổ trợ vào ba công nghệ này hoàn toàn không hiệu quả và không đem lại cho Việt Nam một lợi thế cạnh tranh gì trên thương trường quốc tế.
Đây là hậu quả của việc bắt chước thiếu suy nghĩ và hành động theo lý thuyết lỗi thời. Trung Quốc có 1.3 tỷ dân, chuỗi công nghệ cung ứng linh kiện hiện đại, hệ thống hạ tầng phát triển và “đổi mới” của họ đi trước chúng ta 10 năm. Đó là lý do họ thành công trong công nghiệp hóa. Thêm vào đó, ngành nông nghiệp của họ rất cổ hủ và tạo đói kém thường trực cho dân quê. Đô thị hóa để đẩy dân nghèo lên thành phố, làm nhân công rẻ cho các xưởng máy xuất khẩu hàng rẻ là giải pháp hợp lý.
Bài toán của Việt Nam
Các yếu tố này khác hẳn ở Việt Nam. Công nghệ cổ điển chúng ta không có lợi thế cạnh tranh, nhưng nông nghiệp chúng ta không yếu kém đến độ phải đẩy dân về thành phố làm nhân công và sinh sống trong các khu ổ chuột. Trên hết, bài toán gia công sản xuất hàng rẻ để xuất khẩu cần suy tính lại vì hiệu quả đầu tư, vấn đề nhập siêu nguyên liệu và ô nhiễm môi trường.
Thêm vào đó, đội ngũ quản lý kinh tế vĩ mô hay doanh nghiệp nhà nước đều kém kỹ năng vì nền giáo dục từ chương tụt hậu; cũng như không đủ kinh nghiệm để sáng tạo hay đột phá. Hai yếu tố căn bản cho sự thành công trong kinh doanh đều hụt hẫng trong bối cảnh này.
Trong khi đó, ở lãnh vực tư nhân, các doanh nhân chạy theo mô hình phát triển của Âu Mỹ, lấy bất động sản, đòn bẫy nợ và dịch vụ tài chánh làm trọng tâm để phát triển kinh doanh. Nếu Âu Mỹ với một nền kinh tế mạnh mẽ và lâu đời còn bị long đong với các bong bóng tài sản, thổi giá từ nợ nần và thủ thuật tài chánh, thì doanh nghiệp Việt Nam bị sập bẫy là chuyện ai cũng đoán được. Đó là cái giá của học phí.
Tuy nhiên, tôi vẫn cho rằng cơ hội đột phá của nển kinh tế Việt Nam và các doanh nghiệp tư nhân vẫn tiềm tàng và chứa nhiều hứa hẹn.
Mô hình Do Thái
Tôi thường lấy thí dụ về xứ Israel năm 1948 khi vừa lập quốc. Một triệu người dân cô đơn trên vùng sa mạc khô cằn đối diện với một thế lực thù địch của hơn 100 triệu người Ả Rạp. Chính quyền ưu tiên cho chương trình hiện đại hóa nông nghiệp để bảo đảm nhu cầu thực phẩm trong chiến tranh. Các nhà khoa học, chuyên gia đổ công sức vào việc nghiên cứu công nghệ và quy trình phát triển để hữu hiệu hóa mọi giai đoạn sản xuất. Kết quả là sau 10 năm, Israel đã trở thành một quốc gia xuất khẩu nông sản cho thị trường Âu Châu và cả cho vùng đất mầu mỡ Phi Châu.
Không lý do gì bài học Israel lại không thể ứng dụng rộng rãi ở Việt Nam nơi 67% dân số vẫn mưu sinh bằng nông nghiệp, nơi môi trường thiên nhiên khá phù hợp và người dân đã có kinh nghiệm ngàn năm về canh tác. Những tiến bộ trong 15 năm qua đã đem về cho Việt Nam các thành quả lớn về nông nghiệp như số lượng gạo, cà phê, cao su, hải sản xuất khẩu luôn là “top ten” của thế giới.
Người nông dân đã đạt các đỉnh cao này với sự trợ giúp rất tượng trưng của chánh phủ. Trong khi đó, các quan làng xã đã đẻ ra bao nhiêu luật lệ “hành là chính”, bao nhiêu phí chính thức và phong bì đen đỏ, bao nhiêu thủ thuật cướp đất xây sân golf và khu công nghiệp? Nếu chánh phủ có một chánh sách thực tiễn để tạo mũi nhọn cho nông nghiệp như Israel đã làm, thì kinh tế chúng ta đã phát triển sạch và bền vững như thế nào trong 20 năm qua?
Cơ hội đột phá
Với những bế tắc của lối kinh doanh thời thượng nhưng “chấp gấu vá vai” của nền kinh tế, đây là lúc mình phải quay về với căn bản để tạo lợi thế cạnh tranh. Tôi phải thú nhận là cá nhân mình không phải là một nông dân, cũng không là một chuyên gia về kinh tế nông nghiệp. Đây hoàn toàn là một chia sẻ phiến diện của kẻ đứng ngoài dựa trên những cảm nhận chủ quan. Nhưng theo tôi, chánh phủ có thể làm ba việc đơn giản và không tốn kém gì cho ngân sách:
- Để cho người dân làng xã bầu lên các “quan điều hành” như ở Trung Quốc. Đại diện do dân chọn sẽ tránh được những áp đặt phi lý từ bộ máy quan liêu cồng kềnh.
- Khuyến khích và tạo môi trường tốt để hiện đại hóa nền nông nghiệp bắt đầu từ các chuyên gia, nhà nghiên cứu kỹ nghệ từ các định chế giáo dục và sử dụng rộng rãi mạng lưới truyền thông để tạo phong trào.
- Gia tăng giá trị các nông phẩm bằng quy trình sản xuất cũng như tạo ra các sản phẩm đặc thù qua những nghiên cứu mới về nhu cầu tiêu dùng trên thế giới.
Dĩ nhiên, ai cũng đoán biết là nhiều thử thách và khó khăn sẽ phải giải quyết vì nông dân là một thành phần bảo thủ nhất của xã hội. Những thói hư tật xấu của nông dân nhiều không kém gì các cư dân thành phố. Vấn đề biến đổi khí hậu là một tác nhân bất ổn khác. Nhưng với luật cung cầu của thị trường, những sai lầm và tiến bộ sẽ được điều chỉnh theo thời gian. Nông nghiệp và nông dân Việt Nam có thể vực dậy một nền kinh tế đang nhiều trắc trở.
Tôi cũng xin minh xác là khi quay về với một nền kinh tế nông nghiệp, tôi không cổ súy những nếp sống quê mùa với các ông Lý Trưởng, quan chức làng xã, dân xâu thuế và cường hào ác bá của hơn 100 năm trước như chuyện kể của Ngô Tất Tố hay Sơn Nam. Theo mô hình Israel, nông nghiệp hiện đại dựa trên công nghiệp chất xám mới, dùng phần mềm chỉ huy các quy trình sản xuất và tiếp liệu, biến nông dân thành những chuyên viên hàng đầu trong kỹ thuật canh tác; cũng như thành những doanh nhân tiếp cận với các thông tin thị trường trực tuyến.
Tôi sẽ rất hãnh diện khi đến năm 2020, Việt Nam sẽ trở thành một quốc gia nông nghiệp hàng đầu của thế giới.
(Bài viết đã đăng trên Tạp Chí Doanh Nhân số 93 ngày 29/11/2011)
T/S Alan Phan là Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa tại Hong Kong và Shanghai. Du học Mỹ từ năm 1963, ông đã làm việc tại nhiều công ty đa quốc gia ở Wall Street và phát triển công ty Hartcourt của mình thành một tập đoàn niêm yết trên sàn Mỹ với thị giá hơn 700 triệu dollars. Ông sống và làm việc tại Trung Quốc từ 1999. T/S Phan đã xuất bản 7 cuốn sách bằng Anh và Việt ngữ về kinh tế tài chánh của các quốc gia mới nổi. Ông tốt nghiệp BS tại Penn State (Mỹ), MBA tại American Intercontinental (Mỹ), Ph.D tại Sussex (Anh) và DBA tại Southern Cross (Úc). Email của ông là gocnhinalan@gmail.com và Web site cá nhân là www.gocnhinalan.com.
T/S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa
Cơ hội đột phá của kinh tế Việt Nam
-Kinh tế Việt Nam 2012: “Tôi không quá bi quan” (VnE 5-12-11) -- Ý kiến TS Trần Hoàng Ngân-Ba ngân hàng đầu tiên tự nguyện sáp nhập -– Chiến lược giao dịch ngày 06/12/2011 (Vietstock). – Không đầu tư dàn trải (NLĐ).
- - Bauxite: Hết tràn xút đến rò rỉ dầu - (PLTP). – Rầm rĩ về dòng tiền lớn vào chứng khoán (Vietstock). - Tiền vào chứng khoán tăng mạnh(NLĐ). - Thao túng giá cổ phiếu, một nhà đầu tư bị phạt tới 250 triệu (DT). - Rầm rĩ về dòng tiền lớn vào chứng khoán (NDHMoney).
-Doanh nhân Lương văn Lý: Phút tản mạn trong thời bận rộn (viet-studies 5-12-11) -- P/v của Nguyễn Thị Ngọc Hải ◄
- Dòng tiền hàng tỷ USD đổ vào bất động sản (VnMedia). – Chủ đầu tư ra hàng “đón” thị trường (tamnhin.net). -- Giá USD tự do về sát giá ngân hàng (TT). - Hậu thuẫn lớn cho ổn định tỷ giá USD/VND (VnEconomy). -- 9 tỉ USD kiều hối trong năm 2011 (TN). -- Đừng buông tay lúc khó khăn (VEF). - Cơ hội đột phá của kinh tế Việt Nam (TVN). - Chủ thẻ ATM mất tiền, ngân hàng chối trách nhiệm (info.net).
- Lại đòi nâng hoa hồng đại lý xăng dầu (TN). – Rút giấy phép doanh nghiệp gian lận bán xăng A92 trộn A83 (NLĐ). – Bộ Công Thương ‘kêu oan’ cho Petrolimex (TQ).
- Khai tử thêm một hãng hàng không Việt (VNE). - Chính thức rút giấy phép hai hãng hàng không (TBKTSG). -- Du lịch ‘rùng mình’ khi giá vé máy bay tăng (VEF). - Đà Nẵng mời gọi đầu tư vào dịch vụ, du lịch (TT).
Gạo Việt Nam không chứa chất biến đổi gene -Kết quả kiểm tra đã khẳng định, gạo Việt Nam không chứa chất biến đổi gene như thông báo ban đầu của Nhật Bản.- Xuất khẩu gạo vụ đông xuân sẽ gặp khó (TN). - Gạo Việt Nam không chứa chất biến đổi gien (SGGP).- Hàng giả tràn vào biên giới (PLTP).
Những nuớc sắp nổi dây khác: Rise of the TIMBIs (FP 2-12-11) Đó là: Turkey, India, Mexico, Brazil, and Indonesia- BRICS: Thế lực mới chi phối kinh tế toàn cầu (VEF). - S&P cảnh báo hạ bậc tín nhiệm 15 quốc gia Eurozone(Vietstock). – Số phận khu vực đồng euro phụ thuộc vào đồng thuận Pháp – Đức — (RFI). - Pháp-Đức đồng thuận về một Hiệp ước châu Âu mới (VOV). - Chứng khoán Mỹ tăng sau đề xuất hiệp ước mới của Đức – Pháp (DVT). - Ý công bố kế hoạch khắc khổ mới — (RFI). – Lâm nguy, Italy thắt lưng buộc bụng hết cỡ (NYT/ VNN). - Italia thông qua các biện pháp ‘thắt lưng buộc bụng’ - (VOA). - Ý công bố gói biện pháp khắc khổ (NLĐ).
STIGLITZ: What Can Save the Euro? Project Syndicate -STIGLITZ: What Can Save the Euro? It is increasingly evident that Europe’s political leaders, for all their commitment to the euro’s survival, do not have a good grasp of what is required to make the single currency work. Public-sector cutbacks today do not solve the problem of yesterday’s profligacy; they simply push economies into deeper recessions.
-Chuyện trong làng: Know What You’re Protesting (NYT 4-12-11) -- Sinh viên Harvard tẩy chay lớp của Greg Mankiw (bảo thủ, cố vấn của Mitt Romney). Mankiw viết báo, phụng phịu! (Nên đọc thêm comment của Robin Wells (vợ của Krugman) về vụ này: We Are Greg Mankiw… or Not?)
Bong bóng bất động sản sẽ vỡ vào 2012?
-Một đại gia BĐS Thái Lan đang rình tới cuối năm 2012 sang VN mua BĐS giá rẻ bởi theo dự đoán của ông, đó là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ. Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bong bóng này xì hơi hay vỡ tung.
- Hong Kong, Ngày 22 tháng 4 năm 2011
T/S Alan Phan là Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa tại Hong Kong và Shanghai. Du học Mỹ từ năm 1963, ông đã làm việc tại nhiều công ty đa quốc gia ở Wall Street và phát triển công ty Hartcourt của mình thành một tập đoàn niêm yết trên sàn Mỹ với thị giá hơn 700 triệu dollars. Ông sống và làm việc tại Trung Quốc từ 1999. T/S Phan tốt nghiệp BS tại Penn State (Mỹ), MBA tại American Intercontinental (Mỹ), Ph.D tại Sussex (Anh) và DBA tại Southern Cross (Úc). Web site cá nhân của ông là www.gocnhinalan.com, và Email là aphan@asiamail.com
Tại sao có bong bóng tài sản?
Theo định nghĩa, “bong bóng tài sản” xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này. Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ “bong bóng” khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.
Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.
Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.
Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.
Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp …) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.
Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.
Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.
Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.
Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.
Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.
Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại TP.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.
Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.
Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.
Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ
Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ
Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.
Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.
Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở TP.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.
Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính “ai sao tôi vậy” khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la “cháy” trong một rạp hát đông người là một thí dụ.
Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.
Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.
Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.
Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.
Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ
Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và TP.HCM. Dù BĐS tại TP.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?
Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại TP.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.
Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như TP.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng…) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.
Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.
Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: “Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt.”
Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim “Đại Họa 2012″. Chúng ta hãy chờ xem.
T.S Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa--
Giải mã nền kinh tế ngầm
-Trong viễn ảnh bi quan, nhiều chuyên gia níu lấy cái phao khó phản bác là “nền kinh tế ngầm” của Việt Nam rất mạnh, lượng dự trữ vàng và ngoại hối rất cao, các họat động này sẽ cứu nguy tình trạng vĩ mô, và chúng ta sẽ ổn thôi.
Những ngày qua, tình hình kinh tế thế giới biến đổi nhanh chóng. S&P hạ cấp tín dụng nước Mỹ; vàng vượt 1,700 dollar một lượng; Dow Jones rớt hơn 1,300 điểm trong vài ngày; Trung Quốc chửi Mỹ thậm tệ vì làm sụt giảm giá trị dollar (coi bài Kẻ Cắp gặp Bà Già để hiểu thêm mánh mung của hậu trường chính trị). Cá nhân tôi có thể “gáy” to với bạn bè: tôi đã khuyên là cứ ôm lấy “vàng” 4 năm về trước; tôi đã đóan trước một năm các cuộc khủng hỏang tài chính 2007 và 2011 từ bong bóng BDS, rồi nợ công vì kích cầu, và lạm phát vì in tiền bừa bãi.Nhưng thực sự, tôi phải thú nhận là những kiến thức chính xác này tôi đã “trộm” được sau khi lắng nghe những mẫu chuyện bình thường của các anh chị lao công, các người mua bán hàng lẻ nhỏ, các nhân viên cấp thấp của văn phòng… trong giao thiệp hàng ngày. Không gì nguyên bản.
Các chuyên gia kinh tế thường chỉ nhìn vào số liệu thống kê từ chánh phủ và đưa ra kết luận dựa trên sách vở từ tháp ngà nghiên cứu, nên đến 90% không biết chuyện gì đang xẩy ra và chuyện gì sẽ sắp đến. Như con ngựa bị bịt mắt hai bên, chỉ biết cắm đầu trên con đường trước mặt.
Trong viễn ảnh bi quan, nhiều chuyên gia níu lấy cái phao khó phản bác là “nền kinh tế ngầm” của Việt Nam rất mạnh, lượng dự trữ vàng và ngoại hối rất cao, các họat động này sẽ cứu nguy tình trạng vĩ mô, và chúng ta sẽ ổn thôi. Theo ước tính, nền kinh tế ngầm của Trung Quốc và Việt Nam có thể chiếm 30 đến 45% GDP, so với khỏang 8% bên Mỹ. Lý do là tín dụng cá nhân ở đây không phổ biến như bên Mỹ và các giao dịch tiền mặt lên đến 65% tổng số thương vụ. Giả thuyết này khá thuyết phục vì không ai rờ nắm được hiện trạng thực hư của con số dự phóng.
Tuy nhiên, một sự kiện nhỏ trong gia đình làm tôi “vấn đáp” lại tiêu đề này. Bà ô sin trong nhà có một bà chị buôn bán tạp hóa tại một xã nhỏ ở Hậu Giang. Thương vụ chừng 7 triệu một tháng; và ước tính lạc quan nhất cho bà một lợi tức khoảng 2 triệu một tháng hay 24 triệu một năm. Bà vừa phải trốn khỏi xã sau khi không trả nổi số nợ lên đến khỏang 350 triệu. Sự phá sản của bà tạo phản ứng dây chuyền và sau đó có hơn 20 người phải đi trốn nợ. Cho đến nay, mọi người lên quan vẫn tìm cách giải quyết là đi vay nợ thêm từ nhiều thành viên khác của gia đình bạn bè. Hệ thống “hụi”, nợ trả góp từ cá nhân, vay mượn từ bạn bè gia đình… từ xưa đã thành một tập tục phổ thông khắp xã hội, và hệ thống ngân hàng không chánh thống này được nhiều chuyên gia đánh giá cao về hiệu quả.
- Ảnh minh họa: tamnhin.net
Tôi nhận thấy ngay khác biệt giữa tín dụng “ta” và “tây”. Các mạng truyền thông thường nêu ra khuyết điểm lớn nhất của nền kinh tế Mỹ là tín dụng cho các người tiêu dùng chiếm tỷ lệ quá cao trên tổng số tín dụng của quốc gia (hơn 30% của 40 ngàn tỷ dollar).
Khi tỷ lệ thất nghiệp vượt 10%, thu nhập để trả tiền nhà, tiền xe, tiền thẻ (credit cards) không đủ, tạo nên những thất thóat lớn cho ngân hàng. Trong khi đó, một chuyên gia nói với tôi là ở Việt Nam, phần lớn tín dụng là dành cho các doanh nghiệp, thay vì cá nhân, nên hiểm họa nợ xấu do ăn tiêu quá mức khó xảy ra. Ông quên rằng hơn 40% nợ vay ngân hàng là để đầu tư vào bất động sản, chứng khóan hay các họat động thương mại phiêu lưu khác, dù mọi người vẫn hay lách luật bằng những tên gọi khác nhau.
Dĩ nhiên, sự tiêu xài của người Mỹ là một vấn nạn; thêm vào đó, các chánh phủ Mỹ đã lợi dụng yếu điểm này của người dân để làm lực đẩy cho GDP, lấy thuế cho ngân sách, gia tăng quyền lực của quan chức, chi tiêu cho những phiêu lưu quân sự của đế chế và vay tiền bừa bãi.
Nhưng dù tiêu xài cao, phần lớn nợ tư của các gia đình bị giới hạn vào chỉ tiêu cho vay của ngân hàng, vì khó mà đi vay từ cá nhân ở Mỹ. Thông thường, vay nợ để mua nhà được tài trợ khỏang 25% dựa trên khả năng trả nợ (thu nhập) và ngân hàng cho thêm khoảng 15% cho các nợ xe, nợ thẻ và các nợ khác. Tóm lại, nếu bạn có 5 ngàn dollar lợi tức mỗi tháng (trừ ra khỏang 800 dollar thuế) thì số nợ tối đa theo giấy tờ là vào 1,680 dollar mổi tháng. Số nợ an tòan là $300,000 cho một căn nhà trả 30 năm với lãi suất 5.5% và nợ xe, nợ thẻ khỏang $60,000 với lãi suất 10% trung bình.
Quay lại chuyện Việt Nam, nếu gia đình bà bán hàng nói trên chỉ có 2 triệu lợi tức, bà chỉ được vay tối đa chừng 30 triệu với lãi suất 20%. Khi bà nợ đến 11 lần khả năng trả nợ thì sớm muộn gì bong bóng cũng vỡ, dù ở Việt Nam hay Mỹ. Sự thiếu minh bạch về hệ thống tín dụng và khả năng thu nhập đã gia tăng rủi ro rất cao. Tôi càng ngạc nhiên hơn khi một báo cáo về “hụi” cho thấy họat động này khá phổ biến vì tổng số được ước tính đến 22% tổng số nợ của ngân hàng. Ngòai bong bóng bất động sản đã bắt đầu xì hơi, một bong bong nợ cá nhân khắp xứ sẽ khiến nhiều ngân hàng chao đảo, vì có rất nhiều người với khả năng vay ngân hàng đã dùng tiền này để cho vay lại ngòai tư nhân, tìm khoản lời sai biệt.
Nhiều người cũng so sánh Việt Nam với Trung Quốc nơi nền kinh tế ngầm cũng rất phát triển và hiện tượng hụi cũng rất phổ thông. Sống ở Trung Quốc 15 năm qua, tôi nhận xét một điều là nói chung, dân Tàu thực sự cần kiệm (dù không bằng Ấn Độ) hơn dân ta nhiều. Thống kê của Visa International về mức độ tiêu xài cá nhân xác định Việt Nam dẫn đầu bảng, và nếu tính theo thu nhập đầu người, chúng ta qua mặt cả dân Mỹ về mặt tiêu xài. Ngay cả trong lãnh vực sản xuất, tôi cũng nghe và biết khá nhiều khoản vay mượn ngòai luồng của các doanh nghiệp với lãi suất chóng mặt (5% một tháng) để sống còn.
Nền kinh tế ngầm Việt Nam có thực sự đủ mạnh để giúp mọi người vựơt qua bão lớn? Tầm ảnh hưởng của nó như thế nào với hệ thống ngân hàng, với bong bong bất động sản, với mức tiêu dùng của người dân? Nó tùy thuộc thế nào vào lượng kiều hối, vào kênh đầu tư vàng, vào sự trú ẩn an tòan của lượng tiền nhàn rỗi?
Như đã nói từ đầu, tôi nghĩ là kinh tế tòan cầu sẽ lâm vào cảnh suy phát (stagflation) trong 4 đến 6 năm kể từ 2012. Bài viết này đặt ra vài câu hỏi để chúng ta bàn luận vì kết quả thực sự sẽ thay đổi những dự phóng về khả năng vượt bão của Việt Nam trong những năm tới. Hỏi thế thôi, chứ bất cứ kết luận nào, dù tích cực hay tiêu cực cũng đều có sác xuất đúng sai như nhau.
Nhưng khi quyết định kinh doanh hay đầu tư, doanh nhân cũng nên suy nghĩ thêm về yếu tố này.
TS Alan Phan là Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa tại Hong Kong và Shanghai. Du học Mỹ từ năm 1963, ông đã làm việc tại nhiều công ty đa quốc gia ở Wall Street và phát triển công ty Hartcourt của mình thành một tập đoàn niêm yết trên sàn Mỹ với thị giá hơn 700 triệu dollars. Ông sống và làm việc tại Trung Quốc từ 1999. T/S Phan tốt nghiệp BS tại Penn State (Mỹ), MBA tại American Intercontinental (Mỹ), Ph.D tại Sussex (Anh) và DBA tại Southern Cross (Úc). Ông đã xuất bản 7 cuốn sách bằng Anh và Việt ngữ. Email của ông là aphan@asiamail.com và Web site cá nhân là www.gocnhinalan.com.
T/S Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa--
