-Cash flow (Giang Le)
Nhà báo Nguyễn Vạn Phú có một bài rất quan trọng về thị trường bất động sản và những giải pháp giải cứu đang được thảo luận. Tôi đồng ý với bác Phú về vai trò của cash flow (dòng tiền) khi phân tích thị trường bất động sản nói riêng và các hoạt động kinh tế/kinh doanh nói chung (bạn nào đọc blog này lâu chắc nhớ tôi nhắc đến cash flow khá nhiều). Trong bài này tôi sẽ nói rõ thêm về khái niệm cash flow và từ đó nêu ra các quan điểm của mình về các biện pháp giải cứu BĐS mà báo chí đưa tin mấy ngày qua.
Trong lĩnh vực tài chính có 2 khái niệm cash flow. Khái niệm thứ nhất operating cash flow (OCF) liên quan đến hoạt động kinh doanh hàng ngày của doanh nghiệp. Đây thực sự là dòng tiền vào ra tài khoản của một doanh nghiệp, ví dụ một doanh nghiệp BĐS sẽ có OCF ở mỗi chu kỳ kế toán là số tiền thu được từ bán sản phẩm BĐS của mình trừ đi chi phí xây dựng, marketing, môi giới... Mặc dù hầu hết các qui định kế toán chỉ yêu cầu doanh nghiệp lập báo cáo tài chính, trong đó có mục OCF, theo quí hoặc thậm chí theo năm, các CFO gần như phải theo dõi OCF "in real time", nghĩa là hàng ngày, thậm chí hàng giờ, để đảm bảo doanh nghiệp lúc nào cũng phải có đủ cash trong tài khoản để trang trải cho những liability đến hạn. Khái niệm OCF này ít hoặc không có quan hệ trực tiếp đến sức khoẻ và mức độ lợi nhuận của công ty mặc dù về lâu dài không một công ty nào có thể có lợi nhuận tốt nếu OCF không tốt. Tuy nhiên OCF lại có ý nghĩa quan trọng với sự sống còn của doanh nghiệp về mặt luật pháp, nếu OCF âm và doanh nghiệp không vay nợ được để bù đắp, nhiều khả năng doanh nghiệp sẽ bị rơi vào tình trạng default (không trả được nợ) và do vậy có thể bị kiện rồi dẫn đến phá sản. Như bác Phú đã chỉ ra, một doanh nghiệp/dự án có thể có khả năng có lợi nhuận cao và tài sản có giá trị nhưng vẫn có thể bị phá sản vì OCF không tốt và không vay được ngân hàng. Những doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng này gọi là bị mất thanh khoản.
Khái niệm cash flow thứ hai là economic cash flow (ECF) thường chỉ được giới analyst quan tâm, được sử dụng để tính IRR cho một dự án hay trong valuation cho một loại cổ phiếu nào đó. ECF thường được tính theo năm và người ta không quan tâm đến đến OCF và tính thanh khoản của doanh nghiệp (ngầm giả định doanh nghiệp có đủ thanh khoản trong toàn bộ chu kỳ kế toán). ECF phải được dự báo cho cả đời của một dự án hoặc doanh nghiệp từ đó có thể xác định dự án đó có thể sinh lãi hay không hoặc giá cổ phiếu của một doanh nghiệp có quá đắt hay quá rẻ hay không. Vì là dự báo nên ECF có thể được hiệu chỉnh tuỳ theo thay đổi của môi trường kinh doanh và các giả định đầu vào. Một dự án với ECF cũ có thể có lời (IRR lớn hơn cost of capital) nhưng khi ECF phải hiệu chỉnh lại khi có thêm thông tin mới thì dự án đó có thể sẽ không còn khả năng sinh lợi nữa. Lấy ví dụ một dự án BĐS ban đầu dự báo có ECF từ tiền bán căn hộ giá 3 tỷ trong vòng 2 năm, nay phải giảm ECF xuống vì giá chỉ còn 2 tỷ và phải giãn thời gian ra thành 3-5 năm, hiển nhiên IRR sẽ giảm và nhiều khả năng chủ dự án sẽ lỗ ngay cả nếu mặt bằng lãi suất không đổi. Cần lưu ý là ngay khi ECF xấu đi, OCF cũng bị ảnh hưởng vì ngân hàng sẽ thắt chặt tiêu chuẩn vay hoặc tăng lãi suất còn khách hàng ngừng mua vì bản thân họ cũng dự báo ECF của họ sẽ xấu đi (i.e. giá nhà không tăng như trước nữa).
Một câu hỏi đặt ra là nếu chủ dự án BĐS đối mặt với ECF tệ đi và cầm chắc khả năng sẽ lỗ nhưng họ đã bỏ vốn (tự có và vay của ngân hàng) vào fixed costs (đền bù, giải toả, san lấp mặt bằng...) thì họ sẽ làm gì? Phương án đầu tiên là họ chấp nhận lỗ, giảm giá bán sản phẩm thật mạnh để thu tiền về nhằm cứu vãn OCF dù ECF sẽ tệ đi. Đây là phương án tốt nhất cho xã hội vì dự án vẫn hoàn thành, chủ dự án lỗ nhưng người dân mua được nhà với giá rẻ hơn (một hình thức wealth transfer từ người giàu sang người nghèo không thông qua tax system). Phương án hai là họ huỷ dự án và tuyên bố phá sản, chấp nhận mất tất cả số tiền đã đầu tư và có thể phải nộp thêm số tiền đã cam kết cho dự án nhưng chưa giải ngân. Lúc này ngân hàng và các chủ nợ sẽ nắm quyền sở hữu dự án còn dang dở và tuỳ tình hình thị trường dự án có thể được tiếp tục với chủ khác hoặc sẽ bị huỷ bỏ hoàn toàn. Phương án ba là dự án có thể được sang nhượng hoặc chuyển đổi công năng để chủ đầu tư ban đầu tìm cách cải thiện ECF và có OCF khả thi. Phương án cuối cùng là họ xoay sở tìm một vài nguồn OCF tạm thời để lay lắt dự án, hi vọng ECF sẽ tốt lên khi thị trường tan băng hoặc được chính phủ giải cứu (chính phủ bơm tiền trợ giúp ECF bằng cách này hay cách khác). Nếu các chủ dự án tập hợp nhau lại thành một interest group mạnh thì họ càng có khả năng tác động vào chính sách để được giải cứu.
Trên thị trường BĐS VN, các dự án đều được xây dựng với dự báo ECF dựa vào giá trị nhà đất quá cao, ngoài khả năng của đa số người dân. Như bài của bác Phú đã phân tích, những ECF đó chỉ khả thi khi bong bóng BĐS còn tiếp tục phình to, ai cũng tin giá nhà đất sẽ tăng phi mã. Một khi niềm tin đó sụp đổ ECF ban đầu không còn phù hợp nữa và một ECF thực tế hơn sẽ đẩy đa số các dự án vào tình trạng thua lỗ. Các ngân hàng cũng nhận ra điều đó và họ siết chặt cho vay, gây thêm khó khăn về OCF cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc dẫn đến tình trạng mất thanh khoản như trường hợp Mai Linh mới đây. Một số doanh nghiệp BĐS chấp nhận ECF mới và giảm giá chịu lỗ (hoặc có lời thấp hơn rất nhiều so với dự án ban đầu), một số khác cố gắng cầm cự dù dự án bị bỏ hoang, khả nang sang nhượng dự án rất thấp còn chuyển đổi công năng vừa khó vừa chưa chắc đã tạo ra được ECF đủ tốt để dự án vẫn có lãi. Trong tình hình như vậy việc các interest group tìm cách lobby chính phủ để được giải cứu là điều không khó đoán. Và có vẻ họ đang thành công.
Liên tục 2 ngày 18-19/12 thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, thống đốc Nguyễn Văn Bình và hàng loạt quan chức họp với chính quyền TPHCM rồi HN về các giải pháp giải cứu BĐS. Thống đốc Bình đã công bố sẽ bơm 20000-40000tỷ để các NHTM cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất khoảng 8% (vẫn cao hơn lãi suất thủ tướng Dũng chỉ đạo khoảng 4-5%), chưa kể NHNN sẽ trợ giúp vốn để các NHTM xử lý khoảng 150-200 nghìn tỷ nợ xấu mà chủ yếu trong lĩnh vực BĐS. Bộ Tài chính sẽ xem xét giảm và giãn thuế cho các dự án BĐS, các địa phương có thể sẽ mua một số sản phẩm BĐS để chuyển thành nhà xã hội. Tất nhiên các ông chủ dự án, các nhà đầu tư đang "ôm hàng", và các ngân hàng đang ngồi trên đống nợ BĐS sẽ rất mừng khi nghe những thông tin này. Cả OCF lẫn ECF của họ sẽ được cải thiện đáng kể và nhiều khả năng họ sẽ rút chạy khỏi những quyết định đầu tư sai lầm, bầy đàn trong quá khứ một cách an toàn, có khi còn có lãi.
Một câu hỏi đặt ra là tại sao chính phủ và NHNN lại sốt sắng giải cứu BĐS như vậy? Ngoài lý do lobby mà tôi tin là có dù không ai nói ra, những lý do kinh tế khác là gì? Trước hết theo bộ trưởng Huệ BĐS đóng băng kéo theo nhiều ngành khác trong nền kinh tế đình trệ, vd vật liệu xây dựng, ngân hàng, lao động... Thứ nữa thủ tướng Dũng lo ngại 70% tài sản thế chấp của 200 nghìn tỷ nợ xấu là BĐS, do vậy nếu để giá BĐS sụp đổ hệ thống ngân hàng sẽ không phát mãi được số BĐS thế chấp này như giá định ban đầu, do vậy sẽ chịu lỗ lớn. Cái mối liên hệ chồng chéo giữa nợ xấu và bất động sản này đã được nhiều người viện dẫn, tuy nhiên điều không ai nói ra là các ngân hàng đã sai lầm khi nhận thế chấp bằng BĐS với mức giá trên trời. Nếu các chủ dự án phải chịu lỗ để trả giá cho sai lầm của mình, tại sao các chủ ngân hàng không phải trả giá?
Trong lập luận thứ nhất của ông Huệ, vần đề cần đặt ra là liệu thị trường BĐS có quá lớn để có thể gây tác động tiêu cực đến mức cả hệ thống kinh tế chính trị phải nhảy vào giải cứu hay không? Số liệu công bố cho thấy tổng dư nợ cho BĐS khoảng 200 nghìn tỷ, cứ cho số đó bằng 70% giá trị dự án thì giá trị BĐS ở VN khoảng 285 nghìn tỷ. Giả sử vòng đời trung bình của các dự án BĐS khoảng 3 năm, nghĩa là revenue đóng góp vào nền kinh tế của những dự án này khoảng 95 nghìn tỷ/năm. Cứ giả sử toàn bộ số tiền này là value-added cho nền kinh tế, nghĩa là tất cả vật liệu xây dựng được sản xuất tại VN và bằng nguyên liệu của VN, 95 nghìn tỷ tương đương 3.2% GDP (nominal GDP của VN năm 2012 dự tính khoảng 2950 nghìn tỷ). Nếu so với các hoạt động xuất nhập khẩu tương đương hơn 150% GDP hay giá trị sản xuất công nghiệp, thậm chí nông nghiệp, con số 3.2% GDP của BĐS rất nhỏ. Tôi không có số liệu nhưng ước đoán ảnh hưởng trực tiếp vào thị trường lao động cũng không quá lớn.
Như vậy ảnh hưởng trực tiếp của thị trường BĐS vào nền kinh tế không quá lớn, nhưng lập luận về giá trị thế chấp có đáng ngại hơn? Vì BĐS là tài sản thế chấp của phần lớn các khoản vay, giá BĐS sụt giảm không chỉ ảnh hưởng đến những dự án hiện tại mà phần lớn giá trị thế chấp của hàng triệu tỷ dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng cũng lung lay. Thoạt nghe điều này có vẻ có lý và việc chính phủ giải cứu để không cho giá BĐS sụp đổ là có lý. Tuy nhiên cần nhớ rằng khi cho vay và yêu cầu thế chấp không ngân hàng nào thực sự muốn sẽ phải đem tài sản thế chấp đi bán. Ngân hàng luôn muốn khoản cho vay được con nợ sử dụng hiệu quả, sinh lời và trả nợ đúng hạn. Trong những trường hợp như vậy giá trị của tài sản thế chấp không có ý nghĩa. Ngân hàng chỉ bắt đầu quan tâm đến giá trị tài sản thế chấp khi khoản cho vay bắt đầu trở thành non-performing loan, lúc họ bắt đầu phải trích lập dự phòng. Giá trị tài sản thế chấp càng giảm thì họ phải trích lập dự phòng càng nhiều và lợi nhuận của họ càng teo tóp lại. Vấn đề này càng trầm trọng hơn khi nền kinh tế bắt đầu đi xuống trong năm 2012 vì tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát trong năm 2011 và ảnh hưởng của sự suy yếu kinh tế toàn cầu.
Tiếp tục vài ước lượng "back of the envelope". Giả sử 70% số nợ xấu này có thế chấp là BĐS, số tiền phải trích lập dự phòng sẽ được khấu trừ 50% x 70% = 35% giá trị BĐS được đánh giá lúc cho vay (NHNN qui định BĐS chỉ được tính 50% giá trị khi khấu trừ trích lập dự phòng). Như vậy khi giá BĐS giảm 10%, phần khấu trừ trích lập dự phòng này sẽ giảm 3.5% hay nói cách khác số tiền ngân hàng tăng thêm trích lập dự phòng sẽ tăng bằng 3.5% tổng giá trị nợ xấu và lợi nhuận của ngân hàng sẽ giảm tương ứng. Tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng VN vào khoản 250 nghìn tỷ, cứ cho là phần tỷ lệ trích lập dự phòng bằng 50%, nghĩa là 125 nghìn tỷ, thì khi giá BĐS giảm 10% ngân hàng lỗ 125 x 3.5% = 4375 tỷ. Con số này sẽ lớn hơn rất nhiều nếu giá BĐS giảm 20-30%, hay thậm chí 50% như trong một số dự án. Tuy nhiên cần lưu ý rằng đây là "paper loss", nghĩa là nếu giá BĐS tăng trở lại thì dù khoản nợ xấu có xấu thế nào đi nữa ngân hàng vẫn reverse số "paper loss" đó và ghi nhận lợi nhuận tương ứng trên báo cáo tài chính. Bởi vậy giới chủ ngân hàng cũng mong BĐS được giải cứu không kém gì giới chủ dự án BĐS.
Như đã giải thích trong entry Bad debt, những khoản lời lỗ này không liên quan gì đến cash flow, ở đây là OCF, của các ngân hàng nếu họ đã trích lập dự phòng đầy đủ. Bởi vậy NHNN hoàn toàn không cần trợ giúp thanh khoản cho các NHTM nếu giá BĐS sụp đổ và họ phải tăng trích lập dự phòng. Trên thực tế việc tăng trưởng tín dụng năm 2012 rất thấp và các NHTM dồn tiền mua trái phiếu chính phủ cho thấy họ không hề gặp khó khăn thanh khoản. Ngược lại với việc gia tăng gấp đôi foreign reserve, nguồn thanh khoản trong hệ thống ngân hàng có lẽ quá dư thừa nên NHNN đã phải dùng cả OMO lẫn tín phiếu NHNN để rút thanh khoản về hòng kiềm chế lạm phát. Nếu sắp tới NHNN bơm ra 20-40 nghìn tỷ để cứu trợ BĐS với lãi suất 6% như thống đốc Bình đã hứa, đồng thời trái phiếu chính phủ vẫn có lợi suất 8-9%/năm, giới ngân hàng sẽ có lợi nhuận kép (vừa từ BĐS lên giá vừa từ ăn chênh lệch lãi suất).
Đến đây bạn có thể thấy chính sách giải cứu BĐS và xử lý nợ xấu có lợi cho ai. Nếu bạn còn lo rằng nợ xấu và bất động sản đóng băng là nguyên nhân ngân hàng không tăng tín dụng được trong năm 2012, xin nhớ rằng tổng số vốn tự có của toàn bộ các ngân hàng VN (quốc doanh+tư nhân+nước ngoài) là 412 nghìn tỷ. Nếu số tiền 40 nghìn tỷ giải cứu BĐS và 200 nghìn tỷ xử lý nợ xấu đó được dùng để thành lập mới hoàn toàn một vài ngân hàng lành mạnh thì có thể thay thế một nửa hệ thống ngân hàng hiện nay. Ngay cả trong Great Depression, số ngân hàng phá sản cũng chỉ hơn 1/3 số bank của Mỹ lúc đó. Tất nhiên đây không phải là giải pháp mà tôi muốn đề xuất nhưng tôi muốn chỉ ra rằng tung số tiền thuế của dân lớn như vậy vào việc giải quyết nợ xấu và giải cứu BĐS là không cần thiết và kém hiệu quả, chưa kể đến tính công bằng xã hội.
Giải pháp mà tôi đã và vẫn kêu gọi là cứ để giá BĐS giảm tiếp, cứ để các chủ dự án và chủ ngân hàng chịu lỗ. Chỉ cần một phần số tiền giải cứu nói trên đủ để tái cấp vốn (recapitalization) cho các ngân hàng sau khi buộc họ phải write off đi phần lớn số nợ xấu tồn đọng. Quá trình partial nationalization hệ thống ngân hàng sẽ phải đi cùng một cam kết chắc chắn về lộ trình tái cổ phần hoá (re-privatization) khi nền kinh tế phục hồi. Hãy để các "đại gia" BĐS và ngân hàng trả giá cho sai lầm của họ, hãy để cho những "nhà đầu tư địa ốc" học bài học thị trường. Người dân lao động VN cần phải có một thị trường BĐS affordable hơn, đó mới là điều policy makers phải hướng tới.
Vậy có cách nào ước chừng giá nhà sao cho hợp lý? Ở các nước có một tỷ lệ thường được dùng để xem thử giá nhà trên thị trường hiện đang đắt hay rẻ. Đó là tỷ lệ tiền thuê nhà so với giá nhà. Lệ thường, tiền thuê nhà tính theo năm, nhân cho 15 thì ra kết quả, được xem là giá căn nhà đó ở mức hợp lý. Ví dụ một căn nhà đang cho thuê với giá 1.500 đô-la/tháng thì 270.000 đô-la (tức 1.500 x 12 x 15) là trị giá phù hợp nhất của căn nhà đó. Thật ra, người ta bảo giá nhà thường nằm trong khoảng tỷ lệ 15-20; dưới 15 là đang rẻ, quá 20 là đắt.
Lấy cách tính này để áp giá nhà cho thị trường Việt Namchắc chắn là không chính xác. Thứ nhất, tiền thuê nhà ở Việt Nam so với giá trị căn nhà là quá thấp. Ví dụ một căn hộ đang cho thuê 6 triệu đồng/tháng, tức 72 triệu đồng/năm, nếu áp tỷ lệ 15-20 nói trên thì giá căn nhà chỉ vào khoảng 1 tỷ đến 1,4 tỷ đồng trong khi giá thị trường của nó có thể lên đến 3-4 tỷ đồng. Cái này là do yếu tố lịch sử, nhiều người đầu tư mua nhà không phải để cho thuê mà để đợi giá lên và đồng thời bảo toàn được đồng vốn. Trong khi đợi giá lên, họ cho thuê để có người giữ nhà, lại có đồng ra đồng vào. Thử nghĩ mà coi, một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, nếu chủ nhà đem khoản tiền này bỏ vào ngân hàng, hàng tháng có thể nhận lãi lên đến 30 triệu đồng, trong khi làm gì có thể cho thuê căn nhà đấy với giá 10 triệu đồng? Thế mà họ vẫn cho thuê giá thấp vì không hề nghĩ đến chuyện khấu hao nhà cửa, chỉ nghĩ giá chỉ có lên, đồng tiền được an toàn trước rủi ro lạm phát.
Vì thế, kỳ vọng như nhiều ý kiến cho rằng nên khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, nhà đầu tư bất động sản nên chuyển từ bán sang cho thuê là chuyện không khả thi. Giá thuê nhà thấp sẽ khó lòng đáp ứng yêu cầu một dòng tiền giúp họ thu hồi vốn và có lãi trong bối cảnh hiện nay; giá thuê cao thì thị trường không chấp nhận. Đó là chưa kể, khác với thị trường cho thuê nhà của người dân với nhau, doanh nghiệp địa ốc cho thuê nhà phải tính đến khấu hao, càng đẩy giá cho thuê lên cao, ít ai chịu nổi.
Ngược lại, muốn chuyển người đang thuê nhà sang mua nhà thì phải làm sao khoản tiền trả góp hàng tháng của họ chỉ cao hơn tiền thuê nhà một mức độ vừa phải họ mới chịu nổi chứ cao gấp 2 hay 3 lần thì chẳng thà họ đi thuê nhà sướng hơn. Nói như thế để thấy muốn thị trường bất động sản trở về trạng thái bình thường, giá nhà phải giảm và giảm mạnh hơn nữa, lãi suất cũng phải giảm mạnh. Đó là những yếu tố phải tính đến khi nghĩ đến chuyện bù lãi suất cho người mua nhà.
-- Không nên quá lạm dụng chính sách tiền tệ (Đầu tư). - Sẽ giảm cung vốn ngân hàng cho nền kinh tế (TQ). - Thống đốc NHNN: Chỉ hạ lãi suất khi kiểm soát được lạm phát (Tin tức). - Tổng quan Tài chính – Ngân hàng 28-12-2012: Đẽo cày giữa đường (VF).- Hàng nghìn tiệm vàng sắp bị xóa sổ (VNE). - Thị trường vàng 2013 không cần liên thông với thế giới (VOV).- Toàn cảnh kinh tế 28-12-2012: Đâm lao phải theo lao (VF).
- 100 người giàu nhất sàn chứng khoán 2012 (VNE). - Vào chợ mỗi ngày TTCK 28-12-2012 (VF).
- Giảm giá dầu, giữ nguyên giá xăng (VnEco).
- Khách hàng đề nghị cấm xuất cảnh chủ Dự án Usilk City (Đầu tư).- Thưởng Tết TP HCM thấp nhất 373.000 đồng (VNE).- Kiểm tra khoản tín dụng hơn 38.000 tỉ “giải cứu” cá tra (TN).
- Thị trường viễn thông: Chỉ giữ lại một DN nhà nước (TTXVN). - Khủng hoảng kinh tế “khó đụng” đến các đại gia viễn thông (DV).- Thị trường nước uống đóng chai: Sân chơi của doanh nghiệp ngoại (Đầu tư).
- Nguy cơ xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu mới (TTXVN).- Mỹ trước cơ hội cuối cùng tránh “vách đá tài chính” (TTXVN).
-- Thống đốc: Sẽ cung ứng 20.000 – 40.000 tỷ đồng để ngân hàng thương mại cho vay mua nhà (VnEconomy/ Gafin). -
Số tiền này sẽ được Ngân hàng Nhà nước cung ứng cho các ngân hàng thương mại để cho vay mua nhà trong 10 năm tới.
Sáng nay, đoàn công tác của Chính phủ với lãnh đạo thành phố Hà Nội và các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn đã họp bàntìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.
Rót hàng chục nghìn tỷ đồng cho vay mua nhà
Phát biểu tại cuộc họp, Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, thị trường bất động sản tại Hà Nội có sự khác biệt so với thị trường TPHCM, đó là tình trạng đóng băng xảy ra chậm hơn, số lượng dự án ít hơn, nhưng quy mô mỗi dự án và tổng thể lớn hơn; số lượng các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia thị trường ít hơn; dư nợ bất động sản ít hơn, vốn chủ yếu huy động từ người mua nhà; giá nhà ở cũng cao hơn nếu so với các dự án cùng điều kiện.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng trước hết phải thực hiện rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại các dự án phát triển nhà ở, bất động sản; xử lý theo hướng dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương.
Đối với các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn, tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân.
Với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động.
Ngoài ra, cũng cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường; thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.
Tương tự như đã “hứa” với TPHCM, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho biết, cơ quan này sẽ hỗ trợ hết mức cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, trong đó sẽ tạo điều kiện về các chính sách tiền tệ linh hoạt để có thể khơi thông thị trường.
Thống đốc Nguyễn Văn Bình cho biết, trong 2013 sẽ tập trung xử lý khoảng 100.000 - 150.000 tỷ đồng nợ trong bất động sản. Cùng với đó, cơ quan này cũng sẽ cung ứng từ 20.000 - 40.000 tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại để cho vay mua nhà trong 10 năm tới.
Thống đốc Bình cũng lưu ý các bộ, ngành và Hà Nội cần tính đến các giải pháp dài hơi hơn, đặc biệt cần tính toán tới việc cấp phép bất động sản, cơ cấu vốn hợp lý; sàng lọc nhà đầu tư cũng như giá bán nhà.
Chia sẻ tại buổi làm việc, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho rằng, Chính phủ cần chỉ đạo Bộ Xây dựng thống kê và đánh giá chính xác về nợ đọng, dư nợ, nợ xấu trong bất động sản để có cơ sở cho Chính phủ ra nghị quyết.
Trước mắt, Bộ kiến nghị Chính phủ cho gia hạn, giãn tiền sử dụng đất 24 tháng cho chủ dự án; được nộp tiền theo tiến độ bán hàng. Các dự án đã gia hạn theo Nghị quyết 13 thì được gia hạn tiếp, cho giảm 50% tiền thuê đất phải nộp.
Bộ trưởng Vương Đình Huệ kiến nghị cần giảm và miễn thuế đối doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể: giảm 10% đối với thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, áp dụng sớm 6 tháng so với luật (1/7/2013); gia hạn VAT tháng 1-3 cho các doanh nghiệp bất động sản và vật liệu xây dựng; kiến nghị Quốc hội giảm 50% VAT đối với kinh doanh nhà ở xã hội, giảm mức thấp hơn đối với đối tượng mua nhà ở 79 m2 và giá dưới 15 triệu/m2…
Phải "làm ấm" từng phần thị trường bất động sản
Đánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, cho hay, tình trạng ứ đọng, khó khăn của thị trường bất động sản có nhiều nguyên nhân, trong đó trước hết phải kể đến những yếu kém trong công tác quản lý, quy hoạch. Vì vậy, Hà Nội phải đặc biệt lưu ý công tác rà soát lại quy hoạch, phát triển thị trường nhà ở theo hướng có cơ cấu hợp lý, quan tâm tập trung nguồn lực để tiếp tục phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có công, nhà ở công nhân, sinh viên, cán bộ công chức…
Cùng với đó là nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính để hỗ trợ thị trường. Có chính sách khuyến khích, kích cầu về nhà ở; làm sao cho người có thu nhập thấp cũng mua được, hoặc thuê được nhà với giá cả hợp lý.
Hà Nội cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong các giao dịch bất động sản. Đồng thời, tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Thủ tướng yêu cầu thực hiện hiệu quả tái cơ cấu doanh nghiệp, tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ.
“Ngân hàng Nhà nước bên cạnh việc tập trung xử lý nợ xấu bất động sản, trích lập dự phòng rủi ro, tích cực xử lý tài sản thế chấp... cần nghiên cứu, đề xuất chính sách phù hợp, khả thi nhằm hỗ trợ cho các hộ dân vay để mua nhà ở xã hội”, Thủ tướng chỉ đạo.
Đáng chú ý, Thủ tướng lưu ý các bộ, ngành và Hà Nội cần tăng cường tính công khai, minh bạch thông tin về các hoạt động thị trường bất động sản, thực hiện đồng bộ, quyết liệt, tổng thể các giải pháp để từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, “làm ấm” từng phần thị trường, tiến tới lành mạnh hóa hoạt động và phát triển bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới.
-- Thống đốc: Sẽ cung ứng 20.000 – 40.000 tỷ đồng để ngân hàng thương mại cho vay mua nhà (VnEconomy/ Gafin). -
-Vấn đề nằm ở dòng tiền!
-Tiến sĩ Trần Du Lịch: Lãi suất cho vay nên về dưới 12%
Trong khi Philippines và Thái Lan tăng trưởng mạnh, đà phục hồi kinh tế của Việt Nam được dự báo tương đối chậm giai đoạn 2012-2013.
-Sắp đón tiền tấn, đại gia BĐS lên hương (VEF). – Cổ phiếu bất động sản tăng trần nhờ tin được ‘cứu’ (Infonet). – Nguồn cung biệt thự Đà Nẵng tăng 1% (TP/ CafeF). - Gói tín dụng gỡ khó bất động sản (TN). - Quyết lấy lại niềm tin cho thị trường (LĐ). - Ngân hàng bị ‘nẫng tay trên’ tài sản thế chấp (TP).
"Từng có thương vụ gian lận chuyển giá 80 triệu USD"
Một doanh nghiệp đã khai sai giá vốn nguyên liệu đầu vào cho sản xuất, làm tăng giá vốn lên tới 80 triệu USD.- Người giàu Trung Quốc tiêu tiền thế nào? (VNN).
- SeABank là ngân hàng bán lẻ sáng tạo nhất Việt Nam (TTXVN). - Ngân hàng UBS bị phạt 1.5 tỉ vì thao túng lãi suất(VOA). - Sẽ giảm lãi suất trong vài ngày tới (NLĐ). - Thu phí ATM: Chỉ khuyến khích doanh nghiệp hỗ trợ (PLTP). -Vietinbank tài trợ 3,300 tỷ đồng cho dự án Đường dây 500 kV Pleiku – Mỹ Phước – Cầu Bông (Vietstock).
- VN ‘bán phá giá trụ điện gió vào Mỹ’ (BBC). – Mỹ tái xác nhận việc áp thuế chống phá giá trên tháp điện gió Việt Nam(RFI). – Mỹ xác lập thuế chống phá giá đối với tuabin gió Việt Nam (VOA).
- Đủng đỉnh và… khẩn cấp (PLTP). - Những lỗ hổng gây bất ổn thị trường xăng dầu (TP).
- Doanh nghiệp Việt Nam-Ấn Độ tìm hiểu thị trường(TTXVN). - Hội đồng Kinh tế Âu-Á thảo luận FTA với Việt Nam(TTXVN).
- Đua nhau trồng sắn bán lá cho… thương lái “bí ẩn” (DV). - Hệ thống “gia đình” mía đường Thành Thành Công tăng cường sở hữu chồng chéo lẫn nhau (CafeF).
- Về việc “Nuôi trồng thủy sản cũng phải đóng phí”: Chủ trang trại chưa sẵn sàng chi trả dịch vụ môi trường rừng (DV).
- Nông sản vào siêu thị phải có… 7 giấy phép (DV).
- Đủ chiêu đưa rau củ Trung Quốc vào chợ (PLTP). - Bình Dương: Tiêu hủy nhiều hàng hóa Trung Quốc (PLTP).
- “Chuyện nhỏ” gây khó lớn – Kỳ 4: Thủ tục khiến khách nản lòng (TN).
- Nguyễn Trí Kiên – Không ngừng học hỏi để thành công (TN). - Mưu sinh từ đồng vốn nhỏ – Kỳ 22: Khá lên nhờ Artemia (TN).
- Chỉ mong được trả đủ lương còn bị nợ, thưởng Tết không dám mơ! (DT). – 1 triệu người Việt Nam đang thất nghiệp(DT). - Đào, quất thấp thỏm chờ Tết (Petrotimes). - Tờ 1 USD có giá nửa triệu đồng (NLĐ).
--Hàng loạt công ty mất khả năng trả nợ bảo hiểm xã hội
Các lĩnh vực như xây dựng, may mặc, giày da, tàu biển… đang là những đơn vị nợ bảo hiểm xã hội nhiều nhất.
- Lập kế hoạch thanh tra việc “chạy” công chức 100 triệu đồng (TT). - Vụ “Giám đốc bệnh viện lộng quyền, tư lợi”: Cần có sự thanh tra công tâm, minh bạch (TN). - Vụ buôn lậu xăng dầu tại Vinapco: Tạm giam một giám đốc (NLĐ). - Bắt nguyên quyền Giám đốc Xí nghiệp dầu khí hàng không miền Bắc (TN). - Nợ hàng trăm tỉ đồng, lãnh đạo biến mất (LĐ).
Bắt tạm giam hai người trong vụ Vinapco buôn lậu xăng
Tiền Phong Online
TP - Cục CSĐT tội phạm về kinh tế và chức vụ Bộ Công an vừa bắt tạm giam ông Nguyễn Hải Triều (SN 1964, ở quận Long Biên, Hà Nội), nguyên Giám đốc XN Thương mại dầu khí hàng không miền Bắc về hành vi buôn lậu. Ông Triều được xác định đóng ...
Bắt nguyên quyền Giám đốc Xí nghiệp dầu khí hàng không miền BắcThanh Niên
Vụ Vinapco buôn lậu xăng dầu: Bắt giam ông Nguyễn Hải TriềuĐài Truyền Hình Việt Nam
Vụ buôn lậu xăng dầu tại Vinapco: Tạm giam một giám đốcNgười Lao Động
Sắp đón tiền tấn, đại gia BĐS lên hương (VNN 19-12-12) -- "Đại gia BĐS" có phải là một "nhóm lợi ích" mà các ông đã khẳng định là cuơng quyết ngăn chặn hay không, thưa các ông Nguyễn Tấn Dũng, Nguyễn Văn Bình? Hay khi các ông nói "nhóm lợi ích" là các ông thật sự không hiểu mình đang nói gì?
Thu phí bảo trì đường bộ, cước vận tải sẽ leo thang (VnEx 19-12-12) -- Ông Đinh La Thăng không hiểu chuyện này đâu.
Người tiêu dùng hãy thể hiện 'quyền lực' của mình! (PetroTimes 19-12-12) -- P/v TS Nguyễn Mộng Hùng
Vietnam stops blogger from flying to US (Guardian 19-12-12)
Gần 50.000 SV trước nguy cơ giải thể đại học (VNN 19-12-12) -- Một quái thai của "kinh tế thị trường định huớng xã hội chủ nghĩa" kiểu Việt Nam? ("Nhà giáo ưu tú" , PTT Nguyễn Thiện Nhân hình như là một tiến sĩ về "điều khiển học" (cybernetics), điều khiển cái giống gì mà một nuớc nghèo, không đủ ngân sách cho giáo dục mà lại để đại học mở ra tràn lan, dạy những môn không ai muốn học, rồi lại phải đóng cửa? Chẳnng lẽ ông vẽ lộn cái "feedback loop", thay vì dấu âm thì lại để dấu dương?)
Tạm dừng mở ngành ngân hàng, kế toán, quản trị kinh doanh (TT 19-12-12) -- Tin này được giới phóng viên quốc tế ở Việt Nam cho là lạ!
-Đất đai ký sự: Những tỷ phú hoang mang
- 2012, Nhật chi 110 tỷ đô la để mua công ty ngoại quốc (RFI).
- WB coi Myanmar là “điểm sáng” kinh tế ở châu Á (PLTP).
- Thế giới đứng trước nguy cơ suy thoái mới (DV). --Tại sao Trung Quốc có thể khủng hoảng tín dụng kiểu Mỹ?
Trung Quốc đang bùng nổ hoạt động “tín dụng đen” và đẩy nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới này vào nguy cơ khủng hoảng tín dụng kiểu Mỹ.
-Developing Economies’ Long-Term Financing Shortfall
Project Syndicate -Although emerging markets have accounted for roughly half of global economic growth in recent years, advanced economies continue to dominate the supply of long-term funding. The mismatch between the time horizon of available funding and that of investors and entrepreneurs is a source of vulnerability that impedes growth.
--The Curious Case of Zhan Haite
theDiplomat.com
--Asia in 2013: Grounds for Optimism, but Challenges Ahead
IMF
After a subdued economic performance in emerging Asia in 2012, growth in the region is set to pick up gradually in 2013 helped by external demand and accommodative monetary policy. But even as global tail risks appear to recede, regional risks are coming more clearly into focus.
A Bubble in Fixed Income?
Asia in 2013
How Many Trillions to Sing "We Shall Overcome"?
Gold: Monetary Collapse Insurance
--Mỹ Mất Một Thập Niên?
Vũ Hoàng: Xin cảm tạ chuyên gia Nguyễn-Xuân Nghĩa về cuộc phỏng vấn này.-
Nhân đọc bài Ngoại giao nước đôi, lợi hay hại? của nhà làm phim ảnh Song Chi thấy có đoạn viết như sau: Mới đây, Tổng thống Barack Obama hồ hởi đến thăm Myanmar để tán thành những bước đổi mới ngoạn mục về đường lối chính trị của nước này, trong khi ông không hề muốn ghé Việt Nam. Cuộc đối thoại nhân quyền thường niên giữa Việt Nam – Hoa Kỳ năm 2012 bị lùi lại, mà theo các nhà bình luận chính trị, là một dấu hiệu của sự lạnh nhạt trong mối quan hệ Việt – Mỹ.
Không phải chỉ lạnh nhạt không thôi đâu, mà là: VN không còn là một vị trí nằm trong dự tính chiến lược của Mỹ nữa. Có thể thấy sự kiện này trong bài viết với tựa đề Strategy in a time of Austerity (tạm dịch là Chiến lược trong thời buổi phải thắt lưng buộc bụng ngân sách) của tác giả Andrew F. Krepinevich là President of the Center for Strategic and Budgetary Assessments (tức Chủ tịch Trung tâm nghiên cứu về chiến lược và các dự tính về ngân sách), được đăng trong Foreign Affairs số November/December 2012.
Bài này khởi đầu bình luận về sự tiêu hao ngân sách quốc phòng của Mỹ (declining resources) vì chiến tranh ở Afghanistan và Iraq: Nhằm bảo vệ tinh mạng của lính, Ngũ giác đài đã mất hơn 40 tỷ USD để chế tạo hàng ngàn xe bọc sắt hạng nặng có thể chịu sức công phá của mìn, cộng thêm với hơn 20 tỷ USD khác để phát triển các phương tiện tìm dò các loại mìn không mấy tinh vi mà phiến quân đặt trên các lộ di chuyển (Trích: To protect its troops from the ennemy’s use of cheap roadside bombs in Afghanistan and Iraq, the Pentagon spent over $40 billion on thousands of new heavily armored vehicles, along with over $20 billion to better detect the bombs). Trong khi phải đối chất với các gia tăng thử thách (growing Challenges) tạo nên bởi cái chiến lược gọi là chống tiếp cận và không nhượng địa A2/AD (anti-access/area-denial) của Trung cộng và phần nào cả Iran (là nước có chương trình cùng một loại phát triển chiến lược nhưng nhỏ hẹp hơn về bình diện).
Mỹ không còn độc quyền nắm giữ kỹ thuật chế loại bom có thể được hướng dẫn chính xác đến mục tiêu gọi là precision-guided munition or Smart bomb. Ngày nay, mặc dầu chưa tinh vi bằng nhưng Trung Cộng cũng biết làm bom này để có thể dùng chống tiếp cận (anti-access) tức không cho tàu chiến Mỹ và đặc biệt là các hàng không mẫu hạm đến gần, cũng như có tầm khả năng bắn phá tới các căn cứ tiếp liệu của Mỹ. Trong cái gọi là phương án không nhượng địa (area-denial), Trung Cộng cũng đang tìm cách chế tạo loại chống hỏa tiễn (anti-missile) cũng như phát triển cách phá sóng phát từ vệ tinh (antisatellite) để có thể phá hệ thống truyền thông (information and communications systems) nhằm chặn không cho hỏa tiễn đối phương có thể đáp xuống phá các mục tiêu trên đất liền.
Ngoài ra, Trung Cộng còn phát triển cả vũ khí để gây chiến tranh mạng (cyberwarfare) nhằm phá các hệ thống tối quan trọng trong kinh tế Mỹ, từ các mạng điện, các hệ thống dẫn năng lượng cho đến các hệ thống tài chính và thương mại điện tử (critical infrastructure behind every thing from the United States’power grid and energy pipelines to its financial systems and e-commerce), nhưng vẫn còn thua thứ vũ khí mạng tiên tiến (advanced cyberweapons) sản xuất một loại vi khuẩn gọi là Stuxnet virus của Mỹ.
Năng lượng quốc tế trong tương lai là nằm dưới lòng biển. Trước, xe có thể đi ngầm một cách độc lập ở dưới biển (autonomous underwater vehicles) hoặc tàu ngầm điều khiển bởi người máy (robotic submersibles) thì chỉ có Hải quân các nước tiến bộ mới có, nhưng nay thương mại dân sự cũng đã có (Once the possession of only the most advanced navies, autonomous underwater vehicles, or robotic submersibles, are now commercially available and capable of carrying explosives), mà [bọn khủng bố] có thể mua để nhồi chất nổ đem phá hạ tầng cơ sở nằm dưới đáy biển. Như vậy có nghĩa là trong tương lai Hoa Kỳ cũng sẽ phải dành ngân sách để phát triển cách để phòng vệ cả ở dưới biển.
Câu hỏi được đặt ra với giới có thẩm quyền Mỹ trước những thử thách lớn nêu trên: Làm sao thu ngắn khoảng cách (reducing the gap) giữa nhu cầu chiến lược và tài nguyên giới hạn, trong một chiều hướng với các nguy cơ ở tầm có thể chấp nhận được? (What objectives does it leave out, and what greater risks does it accept in order to narrow the gap between strategics objectives and resource limitations?). Một số giải pháp được đề ra như sau:
- Giảm Lục quân vì chi tiêu cho quân chủng này rất đắt (lương lính cộng với các quyền lợi quân nhân được hưởng rất cao), nhưng lại không hữu ích lắm, bởi sau khi chiếm được đất đai thì cũng còn phải làm công việc bình định. Mà nói bình định một nước với cả tỷ người như Trung Cộng thì cũng như nói chuyện hão huyền trên mây (hay trên cung trăng (moonshine). Do đó, trong tương lai mục tiêu cuộc chiến của Mỹ sẽ không phải là để chiếm đất mà là chỉ để có thể tự do đi lại trên các tuyến huyết mạch (not conquest but access). Trong dự tính này thì Mỹ sẽ rút quân khỏi Nam Hàn vì họ nghĩ nước này với dân số gấp đôi Bắc Hàn, lại thêm giàu có hơn, có thể tự lực phòng thủ.
- Mỹ cũng sẽ yêu cầu các đồng minh có khả năng kinh tế như Nhật, Nam Hàn, Taiwan, Úc và các nước dầu hỏa Trung Đông đóng góp bằng cách tăng ngân sách quốc phòng nhằm phát triển các loại hỏa tiễn tầm trung (Medium range missile) để lập hệ thống phòng thủ địa phương gọi là không nhượng không gian và biển (local air-and sea-denial network), trong khi Mỹ sẽ tập trung để phát triển các vũ khí tầm xa (ie. Long range missile) nhằm làm bọc hậu. Tức là Trung Cộng phải coi chừng vì nếu gây chiến, bước đầu sẽ phải đánh với các nước chung quanh trước, chưa chắc đã thắng được mà còn có thể bị chủ lực của Mỹ được bảo vệ ở phía sau tống cho một “cú gia ơn” – coup de grâce (trong lúc anh đang bị thương để giải thoát cho xuống âm phủ).
- Mỹ cũng sẽ khai thác các lợi điểm địa dư để kiến trúc một vòng phòng thủ Tây Thái Bình Dương dựa trên cái gọi là chuỗi các đảo tiền phong (tức một loại tiền đồn), bắt đầu từ các đảo Kuril băng qua Nhật…đếnTaiwan và Philippines (it would also exploit regional geography. A U.S. defence architecture in the western Pacific based along the so-called first island chain (from the Kuril Islands, through Japan and the Ryukyu Islands, to Taiwan and the Philippines), đây cũng như vẽ đường ranh giới cảnh báo Trung Cộng không nên vượt qua. Sự kiện này cho thấy là Việt Nam không nằm trong kiến trúc phòng thủ của Mỹ (có thể vì chính sách ngoại giao ỡm ờ, nước đôi lâu nay của chính Việt Nam), và hệ luận có thể rút ra về một viễn ảnh không xa của đất nước là gì thì hẳn ai cũng dự đoán được, nếu không như Miến Điện cải tổ kịp thời.
- Ngoài ra, Mỹ cũng sẽ nâng cấp vũ khí nguyên tử (như arme de dissuasion), v.v.
T.N.
Tác giả gửi trực tiếp cho BVN
Nhà báo Nguyễn Vạn Phú có một bài rất quan trọng về thị trường bất động sản và những giải pháp giải cứu đang được thảo luận. Tôi đồng ý với bác Phú về vai trò của cash flow (dòng tiền) khi phân tích thị trường bất động sản nói riêng và các hoạt động kinh tế/kinh doanh nói chung (bạn nào đọc blog này lâu chắc nhớ tôi nhắc đến cash flow khá nhiều). Trong bài này tôi sẽ nói rõ thêm về khái niệm cash flow và từ đó nêu ra các quan điểm của mình về các biện pháp giải cứu BĐS mà báo chí đưa tin mấy ngày qua.
Trong lĩnh vực tài chính có 2 khái niệm cash flow. Khái niệm thứ nhất operating cash flow (OCF) liên quan đến hoạt động kinh doanh hàng ngày của doanh nghiệp. Đây thực sự là dòng tiền vào ra tài khoản của một doanh nghiệp, ví dụ một doanh nghiệp BĐS sẽ có OCF ở mỗi chu kỳ kế toán là số tiền thu được từ bán sản phẩm BĐS của mình trừ đi chi phí xây dựng, marketing, môi giới... Mặc dù hầu hết các qui định kế toán chỉ yêu cầu doanh nghiệp lập báo cáo tài chính, trong đó có mục OCF, theo quí hoặc thậm chí theo năm, các CFO gần như phải theo dõi OCF "in real time", nghĩa là hàng ngày, thậm chí hàng giờ, để đảm bảo doanh nghiệp lúc nào cũng phải có đủ cash trong tài khoản để trang trải cho những liability đến hạn. Khái niệm OCF này ít hoặc không có quan hệ trực tiếp đến sức khoẻ và mức độ lợi nhuận của công ty mặc dù về lâu dài không một công ty nào có thể có lợi nhuận tốt nếu OCF không tốt. Tuy nhiên OCF lại có ý nghĩa quan trọng với sự sống còn của doanh nghiệp về mặt luật pháp, nếu OCF âm và doanh nghiệp không vay nợ được để bù đắp, nhiều khả năng doanh nghiệp sẽ bị rơi vào tình trạng default (không trả được nợ) và do vậy có thể bị kiện rồi dẫn đến phá sản. Như bác Phú đã chỉ ra, một doanh nghiệp/dự án có thể có khả năng có lợi nhuận cao và tài sản có giá trị nhưng vẫn có thể bị phá sản vì OCF không tốt và không vay được ngân hàng. Những doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng này gọi là bị mất thanh khoản.
Khái niệm cash flow thứ hai là economic cash flow (ECF) thường chỉ được giới analyst quan tâm, được sử dụng để tính IRR cho một dự án hay trong valuation cho một loại cổ phiếu nào đó. ECF thường được tính theo năm và người ta không quan tâm đến đến OCF và tính thanh khoản của doanh nghiệp (ngầm giả định doanh nghiệp có đủ thanh khoản trong toàn bộ chu kỳ kế toán). ECF phải được dự báo cho cả đời của một dự án hoặc doanh nghiệp từ đó có thể xác định dự án đó có thể sinh lãi hay không hoặc giá cổ phiếu của một doanh nghiệp có quá đắt hay quá rẻ hay không. Vì là dự báo nên ECF có thể được hiệu chỉnh tuỳ theo thay đổi của môi trường kinh doanh và các giả định đầu vào. Một dự án với ECF cũ có thể có lời (IRR lớn hơn cost of capital) nhưng khi ECF phải hiệu chỉnh lại khi có thêm thông tin mới thì dự án đó có thể sẽ không còn khả năng sinh lợi nữa. Lấy ví dụ một dự án BĐS ban đầu dự báo có ECF từ tiền bán căn hộ giá 3 tỷ trong vòng 2 năm, nay phải giảm ECF xuống vì giá chỉ còn 2 tỷ và phải giãn thời gian ra thành 3-5 năm, hiển nhiên IRR sẽ giảm và nhiều khả năng chủ dự án sẽ lỗ ngay cả nếu mặt bằng lãi suất không đổi. Cần lưu ý là ngay khi ECF xấu đi, OCF cũng bị ảnh hưởng vì ngân hàng sẽ thắt chặt tiêu chuẩn vay hoặc tăng lãi suất còn khách hàng ngừng mua vì bản thân họ cũng dự báo ECF của họ sẽ xấu đi (i.e. giá nhà không tăng như trước nữa).
Một câu hỏi đặt ra là nếu chủ dự án BĐS đối mặt với ECF tệ đi và cầm chắc khả năng sẽ lỗ nhưng họ đã bỏ vốn (tự có và vay của ngân hàng) vào fixed costs (đền bù, giải toả, san lấp mặt bằng...) thì họ sẽ làm gì? Phương án đầu tiên là họ chấp nhận lỗ, giảm giá bán sản phẩm thật mạnh để thu tiền về nhằm cứu vãn OCF dù ECF sẽ tệ đi. Đây là phương án tốt nhất cho xã hội vì dự án vẫn hoàn thành, chủ dự án lỗ nhưng người dân mua được nhà với giá rẻ hơn (một hình thức wealth transfer từ người giàu sang người nghèo không thông qua tax system). Phương án hai là họ huỷ dự án và tuyên bố phá sản, chấp nhận mất tất cả số tiền đã đầu tư và có thể phải nộp thêm số tiền đã cam kết cho dự án nhưng chưa giải ngân. Lúc này ngân hàng và các chủ nợ sẽ nắm quyền sở hữu dự án còn dang dở và tuỳ tình hình thị trường dự án có thể được tiếp tục với chủ khác hoặc sẽ bị huỷ bỏ hoàn toàn. Phương án ba là dự án có thể được sang nhượng hoặc chuyển đổi công năng để chủ đầu tư ban đầu tìm cách cải thiện ECF và có OCF khả thi. Phương án cuối cùng là họ xoay sở tìm một vài nguồn OCF tạm thời để lay lắt dự án, hi vọng ECF sẽ tốt lên khi thị trường tan băng hoặc được chính phủ giải cứu (chính phủ bơm tiền trợ giúp ECF bằng cách này hay cách khác). Nếu các chủ dự án tập hợp nhau lại thành một interest group mạnh thì họ càng có khả năng tác động vào chính sách để được giải cứu.
Trên thị trường BĐS VN, các dự án đều được xây dựng với dự báo ECF dựa vào giá trị nhà đất quá cao, ngoài khả năng của đa số người dân. Như bài của bác Phú đã phân tích, những ECF đó chỉ khả thi khi bong bóng BĐS còn tiếp tục phình to, ai cũng tin giá nhà đất sẽ tăng phi mã. Một khi niềm tin đó sụp đổ ECF ban đầu không còn phù hợp nữa và một ECF thực tế hơn sẽ đẩy đa số các dự án vào tình trạng thua lỗ. Các ngân hàng cũng nhận ra điều đó và họ siết chặt cho vay, gây thêm khó khăn về OCF cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc dẫn đến tình trạng mất thanh khoản như trường hợp Mai Linh mới đây. Một số doanh nghiệp BĐS chấp nhận ECF mới và giảm giá chịu lỗ (hoặc có lời thấp hơn rất nhiều so với dự án ban đầu), một số khác cố gắng cầm cự dù dự án bị bỏ hoang, khả nang sang nhượng dự án rất thấp còn chuyển đổi công năng vừa khó vừa chưa chắc đã tạo ra được ECF đủ tốt để dự án vẫn có lãi. Trong tình hình như vậy việc các interest group tìm cách lobby chính phủ để được giải cứu là điều không khó đoán. Và có vẻ họ đang thành công.
Liên tục 2 ngày 18-19/12 thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, thống đốc Nguyễn Văn Bình và hàng loạt quan chức họp với chính quyền TPHCM rồi HN về các giải pháp giải cứu BĐS. Thống đốc Bình đã công bố sẽ bơm 20000-40000tỷ để các NHTM cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất khoảng 8% (vẫn cao hơn lãi suất thủ tướng Dũng chỉ đạo khoảng 4-5%), chưa kể NHNN sẽ trợ giúp vốn để các NHTM xử lý khoảng 150-200 nghìn tỷ nợ xấu mà chủ yếu trong lĩnh vực BĐS. Bộ Tài chính sẽ xem xét giảm và giãn thuế cho các dự án BĐS, các địa phương có thể sẽ mua một số sản phẩm BĐS để chuyển thành nhà xã hội. Tất nhiên các ông chủ dự án, các nhà đầu tư đang "ôm hàng", và các ngân hàng đang ngồi trên đống nợ BĐS sẽ rất mừng khi nghe những thông tin này. Cả OCF lẫn ECF của họ sẽ được cải thiện đáng kể và nhiều khả năng họ sẽ rút chạy khỏi những quyết định đầu tư sai lầm, bầy đàn trong quá khứ một cách an toàn, có khi còn có lãi.
Một câu hỏi đặt ra là tại sao chính phủ và NHNN lại sốt sắng giải cứu BĐS như vậy? Ngoài lý do lobby mà tôi tin là có dù không ai nói ra, những lý do kinh tế khác là gì? Trước hết theo bộ trưởng Huệ BĐS đóng băng kéo theo nhiều ngành khác trong nền kinh tế đình trệ, vd vật liệu xây dựng, ngân hàng, lao động... Thứ nữa thủ tướng Dũng lo ngại 70% tài sản thế chấp của 200 nghìn tỷ nợ xấu là BĐS, do vậy nếu để giá BĐS sụp đổ hệ thống ngân hàng sẽ không phát mãi được số BĐS thế chấp này như giá định ban đầu, do vậy sẽ chịu lỗ lớn. Cái mối liên hệ chồng chéo giữa nợ xấu và bất động sản này đã được nhiều người viện dẫn, tuy nhiên điều không ai nói ra là các ngân hàng đã sai lầm khi nhận thế chấp bằng BĐS với mức giá trên trời. Nếu các chủ dự án phải chịu lỗ để trả giá cho sai lầm của mình, tại sao các chủ ngân hàng không phải trả giá?
Trong lập luận thứ nhất của ông Huệ, vần đề cần đặt ra là liệu thị trường BĐS có quá lớn để có thể gây tác động tiêu cực đến mức cả hệ thống kinh tế chính trị phải nhảy vào giải cứu hay không? Số liệu công bố cho thấy tổng dư nợ cho BĐS khoảng 200 nghìn tỷ, cứ cho số đó bằng 70% giá trị dự án thì giá trị BĐS ở VN khoảng 285 nghìn tỷ. Giả sử vòng đời trung bình của các dự án BĐS khoảng 3 năm, nghĩa là revenue đóng góp vào nền kinh tế của những dự án này khoảng 95 nghìn tỷ/năm. Cứ giả sử toàn bộ số tiền này là value-added cho nền kinh tế, nghĩa là tất cả vật liệu xây dựng được sản xuất tại VN và bằng nguyên liệu của VN, 95 nghìn tỷ tương đương 3.2% GDP (nominal GDP của VN năm 2012 dự tính khoảng 2950 nghìn tỷ). Nếu so với các hoạt động xuất nhập khẩu tương đương hơn 150% GDP hay giá trị sản xuất công nghiệp, thậm chí nông nghiệp, con số 3.2% GDP của BĐS rất nhỏ. Tôi không có số liệu nhưng ước đoán ảnh hưởng trực tiếp vào thị trường lao động cũng không quá lớn.
Như vậy ảnh hưởng trực tiếp của thị trường BĐS vào nền kinh tế không quá lớn, nhưng lập luận về giá trị thế chấp có đáng ngại hơn? Vì BĐS là tài sản thế chấp của phần lớn các khoản vay, giá BĐS sụt giảm không chỉ ảnh hưởng đến những dự án hiện tại mà phần lớn giá trị thế chấp của hàng triệu tỷ dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng cũng lung lay. Thoạt nghe điều này có vẻ có lý và việc chính phủ giải cứu để không cho giá BĐS sụp đổ là có lý. Tuy nhiên cần nhớ rằng khi cho vay và yêu cầu thế chấp không ngân hàng nào thực sự muốn sẽ phải đem tài sản thế chấp đi bán. Ngân hàng luôn muốn khoản cho vay được con nợ sử dụng hiệu quả, sinh lời và trả nợ đúng hạn. Trong những trường hợp như vậy giá trị của tài sản thế chấp không có ý nghĩa. Ngân hàng chỉ bắt đầu quan tâm đến giá trị tài sản thế chấp khi khoản cho vay bắt đầu trở thành non-performing loan, lúc họ bắt đầu phải trích lập dự phòng. Giá trị tài sản thế chấp càng giảm thì họ phải trích lập dự phòng càng nhiều và lợi nhuận của họ càng teo tóp lại. Vấn đề này càng trầm trọng hơn khi nền kinh tế bắt đầu đi xuống trong năm 2012 vì tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát trong năm 2011 và ảnh hưởng của sự suy yếu kinh tế toàn cầu.
Tiếp tục vài ước lượng "back of the envelope". Giả sử 70% số nợ xấu này có thế chấp là BĐS, số tiền phải trích lập dự phòng sẽ được khấu trừ 50% x 70% = 35% giá trị BĐS được đánh giá lúc cho vay (NHNN qui định BĐS chỉ được tính 50% giá trị khi khấu trừ trích lập dự phòng). Như vậy khi giá BĐS giảm 10%, phần khấu trừ trích lập dự phòng này sẽ giảm 3.5% hay nói cách khác số tiền ngân hàng tăng thêm trích lập dự phòng sẽ tăng bằng 3.5% tổng giá trị nợ xấu và lợi nhuận của ngân hàng sẽ giảm tương ứng. Tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng VN vào khoản 250 nghìn tỷ, cứ cho là phần tỷ lệ trích lập dự phòng bằng 50%, nghĩa là 125 nghìn tỷ, thì khi giá BĐS giảm 10% ngân hàng lỗ 125 x 3.5% = 4375 tỷ. Con số này sẽ lớn hơn rất nhiều nếu giá BĐS giảm 20-30%, hay thậm chí 50% như trong một số dự án. Tuy nhiên cần lưu ý rằng đây là "paper loss", nghĩa là nếu giá BĐS tăng trở lại thì dù khoản nợ xấu có xấu thế nào đi nữa ngân hàng vẫn reverse số "paper loss" đó và ghi nhận lợi nhuận tương ứng trên báo cáo tài chính. Bởi vậy giới chủ ngân hàng cũng mong BĐS được giải cứu không kém gì giới chủ dự án BĐS.
Như đã giải thích trong entry Bad debt, những khoản lời lỗ này không liên quan gì đến cash flow, ở đây là OCF, của các ngân hàng nếu họ đã trích lập dự phòng đầy đủ. Bởi vậy NHNN hoàn toàn không cần trợ giúp thanh khoản cho các NHTM nếu giá BĐS sụp đổ và họ phải tăng trích lập dự phòng. Trên thực tế việc tăng trưởng tín dụng năm 2012 rất thấp và các NHTM dồn tiền mua trái phiếu chính phủ cho thấy họ không hề gặp khó khăn thanh khoản. Ngược lại với việc gia tăng gấp đôi foreign reserve, nguồn thanh khoản trong hệ thống ngân hàng có lẽ quá dư thừa nên NHNN đã phải dùng cả OMO lẫn tín phiếu NHNN để rút thanh khoản về hòng kiềm chế lạm phát. Nếu sắp tới NHNN bơm ra 20-40 nghìn tỷ để cứu trợ BĐS với lãi suất 6% như thống đốc Bình đã hứa, đồng thời trái phiếu chính phủ vẫn có lợi suất 8-9%/năm, giới ngân hàng sẽ có lợi nhuận kép (vừa từ BĐS lên giá vừa từ ăn chênh lệch lãi suất).
Đến đây bạn có thể thấy chính sách giải cứu BĐS và xử lý nợ xấu có lợi cho ai. Nếu bạn còn lo rằng nợ xấu và bất động sản đóng băng là nguyên nhân ngân hàng không tăng tín dụng được trong năm 2012, xin nhớ rằng tổng số vốn tự có của toàn bộ các ngân hàng VN (quốc doanh+tư nhân+nước ngoài) là 412 nghìn tỷ. Nếu số tiền 40 nghìn tỷ giải cứu BĐS và 200 nghìn tỷ xử lý nợ xấu đó được dùng để thành lập mới hoàn toàn một vài ngân hàng lành mạnh thì có thể thay thế một nửa hệ thống ngân hàng hiện nay. Ngay cả trong Great Depression, số ngân hàng phá sản cũng chỉ hơn 1/3 số bank của Mỹ lúc đó. Tất nhiên đây không phải là giải pháp mà tôi muốn đề xuất nhưng tôi muốn chỉ ra rằng tung số tiền thuế của dân lớn như vậy vào việc giải quyết nợ xấu và giải cứu BĐS là không cần thiết và kém hiệu quả, chưa kể đến tính công bằng xã hội.
-Giá thuê, giá mua
(NVP) Con số đầu tiên trong bất động sản được nhiều người quan tâm là giá nhà đất, bao nhiêu là vừa? Có người nói giá cả do thị trường quyết định, cứ theo giá thị trường hiện nay là không sai. Có người phản bác, thị trường nay đang méo mó, bất động sản tồn kho cao, cung vượt xa cầu, lẽ ra giá phải giảm cho đến khi cung cầu gặp nhau nhưng nào có giảm đâu. Lại có người bảo, giá không thể giảm là do chủ đầu tư đã lỡ kê giá dự án lên cao để vay tiền, nay giảm giá, dù bán được cũng không đủ tiền trả nợ. Chủ nợ là ngân hàng cũng không muốn bất động sản giảm giá vì kẹt giá trị thế chấp lỡ định ở mức cao rồi, cứ để vậy hóa ra có lợi hơn cho sổ sách.Vậy có cách nào ước chừng giá nhà sao cho hợp lý? Ở các nước có một tỷ lệ thường được dùng để xem thử giá nhà trên thị trường hiện đang đắt hay rẻ. Đó là tỷ lệ tiền thuê nhà so với giá nhà. Lệ thường, tiền thuê nhà tính theo năm, nhân cho 15 thì ra kết quả, được xem là giá căn nhà đó ở mức hợp lý. Ví dụ một căn nhà đang cho thuê với giá 1.500 đô-la/tháng thì 270.000 đô-la (tức 1.500 x 12 x 15) là trị giá phù hợp nhất của căn nhà đó. Thật ra, người ta bảo giá nhà thường nằm trong khoảng tỷ lệ 15-20; dưới 15 là đang rẻ, quá 20 là đắt.
Lấy cách tính này để áp giá nhà cho thị trường Việt Namchắc chắn là không chính xác. Thứ nhất, tiền thuê nhà ở Việt Nam so với giá trị căn nhà là quá thấp. Ví dụ một căn hộ đang cho thuê 6 triệu đồng/tháng, tức 72 triệu đồng/năm, nếu áp tỷ lệ 15-20 nói trên thì giá căn nhà chỉ vào khoảng 1 tỷ đến 1,4 tỷ đồng trong khi giá thị trường của nó có thể lên đến 3-4 tỷ đồng. Cái này là do yếu tố lịch sử, nhiều người đầu tư mua nhà không phải để cho thuê mà để đợi giá lên và đồng thời bảo toàn được đồng vốn. Trong khi đợi giá lên, họ cho thuê để có người giữ nhà, lại có đồng ra đồng vào. Thử nghĩ mà coi, một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, nếu chủ nhà đem khoản tiền này bỏ vào ngân hàng, hàng tháng có thể nhận lãi lên đến 30 triệu đồng, trong khi làm gì có thể cho thuê căn nhà đấy với giá 10 triệu đồng? Thế mà họ vẫn cho thuê giá thấp vì không hề nghĩ đến chuyện khấu hao nhà cửa, chỉ nghĩ giá chỉ có lên, đồng tiền được an toàn trước rủi ro lạm phát.
Vì thế, kỳ vọng như nhiều ý kiến cho rằng nên khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, nhà đầu tư bất động sản nên chuyển từ bán sang cho thuê là chuyện không khả thi. Giá thuê nhà thấp sẽ khó lòng đáp ứng yêu cầu một dòng tiền giúp họ thu hồi vốn và có lãi trong bối cảnh hiện nay; giá thuê cao thì thị trường không chấp nhận. Đó là chưa kể, khác với thị trường cho thuê nhà của người dân với nhau, doanh nghiệp địa ốc cho thuê nhà phải tính đến khấu hao, càng đẩy giá cho thuê lên cao, ít ai chịu nổi.
Ngược lại, muốn chuyển người đang thuê nhà sang mua nhà thì phải làm sao khoản tiền trả góp hàng tháng của họ chỉ cao hơn tiền thuê nhà một mức độ vừa phải họ mới chịu nổi chứ cao gấp 2 hay 3 lần thì chẳng thà họ đi thuê nhà sướng hơn. Nói như thế để thấy muốn thị trường bất động sản trở về trạng thái bình thường, giá nhà phải giảm và giảm mạnh hơn nữa, lãi suất cũng phải giảm mạnh. Đó là những yếu tố phải tính đến khi nghĩ đến chuyện bù lãi suất cho người mua nhà.
-- Không nên quá lạm dụng chính sách tiền tệ (Đầu tư). - Sẽ giảm cung vốn ngân hàng cho nền kinh tế (TQ). - Thống đốc NHNN: Chỉ hạ lãi suất khi kiểm soát được lạm phát (Tin tức). - Tổng quan Tài chính – Ngân hàng 28-12-2012: Đẽo cày giữa đường (VF).- Hàng nghìn tiệm vàng sắp bị xóa sổ (VNE). - Thị trường vàng 2013 không cần liên thông với thế giới (VOV).- Toàn cảnh kinh tế 28-12-2012: Đâm lao phải theo lao (VF).
- 100 người giàu nhất sàn chứng khoán 2012 (VNE). - Vào chợ mỗi ngày TTCK 28-12-2012 (VF).
- Giảm giá dầu, giữ nguyên giá xăng (VnEco).
- Khách hàng đề nghị cấm xuất cảnh chủ Dự án Usilk City (Đầu tư).- Thưởng Tết TP HCM thấp nhất 373.000 đồng (VNE).- Kiểm tra khoản tín dụng hơn 38.000 tỉ “giải cứu” cá tra (TN).
- Thị trường viễn thông: Chỉ giữ lại một DN nhà nước (TTXVN). - Khủng hoảng kinh tế “khó đụng” đến các đại gia viễn thông (DV).- Thị trường nước uống đóng chai: Sân chơi của doanh nghiệp ngoại (Đầu tư).
- Nguy cơ xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu mới (TTXVN).- Mỹ trước cơ hội cuối cùng tránh “vách đá tài chính” (TTXVN).
-- Thống đốc: Sẽ cung ứng 20.000 – 40.000 tỷ đồng để ngân hàng thương mại cho vay mua nhà (VnEconomy/ Gafin). -
Số tiền này sẽ được Ngân hàng Nhà nước cung ứng cho các ngân hàng thương mại để cho vay mua nhà trong 10 năm tới.
Sáng nay, đoàn công tác của Chính phủ với lãnh đạo thành phố Hà Nội và các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn đã họp bàntìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.
Rót hàng chục nghìn tỷ đồng cho vay mua nhà
Phát biểu tại cuộc họp, Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, thị trường bất động sản tại Hà Nội có sự khác biệt so với thị trường TPHCM, đó là tình trạng đóng băng xảy ra chậm hơn, số lượng dự án ít hơn, nhưng quy mô mỗi dự án và tổng thể lớn hơn; số lượng các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia thị trường ít hơn; dư nợ bất động sản ít hơn, vốn chủ yếu huy động từ người mua nhà; giá nhà ở cũng cao hơn nếu so với các dự án cùng điều kiện.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng trước hết phải thực hiện rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại các dự án phát triển nhà ở, bất động sản; xử lý theo hướng dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương.
Đối với các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn, tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân.
Với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động.
Ngoài ra, cũng cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường; thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.
Tương tự như đã “hứa” với TPHCM, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho biết, cơ quan này sẽ hỗ trợ hết mức cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, trong đó sẽ tạo điều kiện về các chính sách tiền tệ linh hoạt để có thể khơi thông thị trường.
Thống đốc Nguyễn Văn Bình cho biết, trong 2013 sẽ tập trung xử lý khoảng 100.000 - 150.000 tỷ đồng nợ trong bất động sản. Cùng với đó, cơ quan này cũng sẽ cung ứng từ 20.000 - 40.000 tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại để cho vay mua nhà trong 10 năm tới.
Thống đốc Bình cũng lưu ý các bộ, ngành và Hà Nội cần tính đến các giải pháp dài hơi hơn, đặc biệt cần tính toán tới việc cấp phép bất động sản, cơ cấu vốn hợp lý; sàng lọc nhà đầu tư cũng như giá bán nhà.
Chia sẻ tại buổi làm việc, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho rằng, Chính phủ cần chỉ đạo Bộ Xây dựng thống kê và đánh giá chính xác về nợ đọng, dư nợ, nợ xấu trong bất động sản để có cơ sở cho Chính phủ ra nghị quyết.
Trước mắt, Bộ kiến nghị Chính phủ cho gia hạn, giãn tiền sử dụng đất 24 tháng cho chủ dự án; được nộp tiền theo tiến độ bán hàng. Các dự án đã gia hạn theo Nghị quyết 13 thì được gia hạn tiếp, cho giảm 50% tiền thuê đất phải nộp.
Bộ trưởng Vương Đình Huệ kiến nghị cần giảm và miễn thuế đối doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể: giảm 10% đối với thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, áp dụng sớm 6 tháng so với luật (1/7/2013); gia hạn VAT tháng 1-3 cho các doanh nghiệp bất động sản và vật liệu xây dựng; kiến nghị Quốc hội giảm 50% VAT đối với kinh doanh nhà ở xã hội, giảm mức thấp hơn đối với đối tượng mua nhà ở 79 m2 và giá dưới 15 triệu/m2…
Phải "làm ấm" từng phần thị trường bất động sản
Đánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, cho hay, tình trạng ứ đọng, khó khăn của thị trường bất động sản có nhiều nguyên nhân, trong đó trước hết phải kể đến những yếu kém trong công tác quản lý, quy hoạch. Vì vậy, Hà Nội phải đặc biệt lưu ý công tác rà soát lại quy hoạch, phát triển thị trường nhà ở theo hướng có cơ cấu hợp lý, quan tâm tập trung nguồn lực để tiếp tục phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có công, nhà ở công nhân, sinh viên, cán bộ công chức…
Cùng với đó là nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính để hỗ trợ thị trường. Có chính sách khuyến khích, kích cầu về nhà ở; làm sao cho người có thu nhập thấp cũng mua được, hoặc thuê được nhà với giá cả hợp lý.
Hà Nội cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong các giao dịch bất động sản. Đồng thời, tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Thủ tướng yêu cầu thực hiện hiệu quả tái cơ cấu doanh nghiệp, tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ.
“Ngân hàng Nhà nước bên cạnh việc tập trung xử lý nợ xấu bất động sản, trích lập dự phòng rủi ro, tích cực xử lý tài sản thế chấp... cần nghiên cứu, đề xuất chính sách phù hợp, khả thi nhằm hỗ trợ cho các hộ dân vay để mua nhà ở xã hội”, Thủ tướng chỉ đạo.
Đáng chú ý, Thủ tướng lưu ý các bộ, ngành và Hà Nội cần tăng cường tính công khai, minh bạch thông tin về các hoạt động thị trường bất động sản, thực hiện đồng bộ, quyết liệt, tổng thể các giải pháp để từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, “làm ấm” từng phần thị trường, tiến tới lành mạnh hóa hoạt động và phát triển bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới.
-- Thống đốc: Sẽ cung ứng 20.000 – 40.000 tỷ đồng để ngân hàng thương mại cho vay mua nhà (VnEconomy/ Gafin). -
-Vấn đề nằm ở dòng tiền!
(NVP)
Vấn đề nằm ở dòng tiền!
Trước khi bàn chuyện giải cứu bất động sản, cần chẩn bệnh cho đúng tình thế khó khăn của khu vực này, nếu không các đề xuất giải cứu chỉ là chuyện viển vông.
Dòng tiền, chứ không phải là lời lỗ, mới là yếu tố quyết định trong nhiều ngành nghề sản xuất kinh doanh. Một doanh nghiệp, dù ngồi trên đống tài sản khổng lồ, làm ăn vẫn đang có lãi nhưng gặp vấn đề với dòng tiền cũng có thể lâm vào cảnh phá sản về mặt kỹ thuật. Chuyện này càng đúng với ngành bất động sản.
Một doanh nghiệp có trong tay 30 tỷ đồng, vay ngân hàng thêm 70 tỷ đồng để làm một dự án xây căn hộ trị giá 100 tỷ đồng. Doanh nghiệp này trông chờ vào dòng tiền thu về khi bán các căn hộ, tính ra có thể bán được với giá 150 tỷ đồng để trả tiền cho ngân hàng, thu hồi vốn và lãi. Nay bỗng dưng thị trường căn hộ đóng băng, bán không ai mua, ắt dòng tiền bị thắt nghẽn, nợ vay ngân hàng thành nợ xấu, nguy cơ phá sản gần kề dù tài sản vẫn còn đó.
Bức tranh này, cũng là bức tranh tương tự của hiện tượng bong bóng bất động sản ở nhiều nước, đang là tình trạng phổ biến của nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Nhưng dòng tiền bất động sản ở Việt Namcó những đặc điểm khác các thị trường khác – và đây chính là nút thắt của thị trường.
Ở các nước, mỗi khi làm dự án bất động sản, người ta tính toán với dòng tiền dự tính thu về trong 20, 30 năm hay dài hơn nữa. Cho dù sau này chủ đầu tư bán dự án lại cho ngân hàng thì kỳ vọng về dòng tiền luôn gắn với một thời gian rất dài.
Ở Việt Nam, vào thời kỳ “người, người, nhà nhà” nhảy vào kinh doanh bất động sản, người ta xây dựng dự án rất lạc quan, rất ngắn hạn, vòng đời dự án ngắn, dựa trên lượng cung ảo, tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao ngất; họ kỳ vọng vào một dòng tiền nóng hổi chảy nhanh về túi ngay sau khi hoàn thành dự án. Bởi thực tế lúc đó cho thấy kỳ vọng như thế không có gì quá đáng. Dự án còn trên giấy đã bán thu tiền. Nhà chỉ mới đổ xong móng, đã có hàng ngàn người chen nhau mua. Người mua hầu như là người đầu tư, mong tìm chênh lệch giá khi mua bất động sản nên mua bằng tiền của chính họ, mua trả hết chứ không có chuyện trả dần trong 20, 30 năm. Nay thị trường đóng băng, chênh lệch giá không còn, lập tức dòng tiền nóng này biến mất, chủ đầu tư lâm vào bế tắc ngay. Nếu họ xây dựng dự án với tầm nhìn 20, 30 năm chưa chắc đã khó khăn như hiện nay.
Chính vì đặc điểm này nên trước đây thị trường bất động sản Việt Nam sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao – người ta liều lĩnh vay tiền và ngân hàng liều lĩnh cho vay làm dự án trong khi vốn của chủ đầu tư là không đáng kể bởi ai nấy đều nghĩ sẽ thu hồi vốn rất nhanh. Bong bóng vỡ, tiền không về nhanh như mong đợi trong khi lãi suất cao đang đè nặng thị trường và đồng thời đe dọa luôn sức khỏe của các ngân hàng thương mại.
Nhiều doanh nghiệp rót tiền từ lãnh vực kinh doanh chính của mình, có thể là chế biến thủy sản, đóng tàu, làm đồ gỗ… vì cứ nghĩ đẩy một dòng tiền ổn định, chắc chắn vào nơi sẽ tạo ra dòng tiền thu hồi nhanh, lãi cao gấp mấy lần là chuyện khôn ngoan. Nào ngờ, dòng tiền thu hồi nhanh không tồn tại mà dòng tiền ổn định của ngành nghề kinh doanh chính cũng bị ảnh hưởng theo.
Gom những yếu tố này lại, chúng ta thấy ngay đặc điểm nữa của thị trường bất động sản Việt Nam: đó là sự dắt đây, sự dính líu của thị trường đến nhiều khu vực khác của nền kinh tế. Dòng tiền bất động sản cạn kiệt làm ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều dòng tiền khác. Bất động sản từng là nguồn cơn của khủng hoảng kinh tế ở nhiều nước như Nhật Bản, Thái Lan, Mỹ. Ở Việt Nambất động sản cũng đang và sẽ là ngòi nổ nhiều cơn chấn động khác. Trước tiên là các ngân hàng, liên quan trực tiếp khi cho vay kinh doanh bất động sản hay liên quan gián tiếp khi nhận tài sản thế chấp là bất động sản – tất cả thể hiện thành vấn nạn nợ xấu đang là gánh nặng cho cả nền kinh tế. Thứ đến là các doanh nghiệp nhà nước đầu tư ngoài ngành, ở đây là vào bất động sản, với những khoản thiệt hại khổng lồ, khó giải quyết. Báo chí đang đăng tải những câu chuyện liên quan đến nút thắt dòng tiền bị nghẽn ở mọi nơi, mọi lãnh vực. Từ chuyện doanh nghiệp thủy sản vỡ nợ vì đổ vốn vào bất động sản đến chuyện ngân hàng phát mãi nhiều dạng nhà dưới giá thị trường; từ chuyện tồn kho các sản phẩm liên quan đến xây dựng đến doanh nghiệp nợ nần lẫn nhau vì bất động sản.
Nếu không giải quyết dòng tiền cho bất động sản, chính ngân sách nhà nước cũng sẽ khó khăn. Ví dụ thu tiền sử dụng đất năm 2011 lên đến trên 50.000 tỷ đồng trong khi 9 tháng đầu năm 2012, khoản thu này chỉ còn 23.000 tỷ đồng. Ngân sách nhiều địa phương trông chờ vào khoản thu tiền sử dụng đất này, nay không có để thu thì mất cân đối ngân sách đương nhiên sẽ xảy ra.
Trong bối cảnh đó, chúng ta sẽ thấy ngay sự phi lý của nhiều đề xuất giải cứu bất động sản. Ví dụ có nơi đề nghị nhà nước bỏ ra vài ngàn tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho người mua nhà. Ngân sách đang cạn kiệt lại trông chờ tiền bù lãi suất từ két sắt nhà nước! Càng phi lý hơn với đề xuất địa phương bỏ tiền ra mua nhà, sau này bán lại cho dân! Các địa phương đang tính chuyện phát hành trái phiếu để trang trải chi tiêu, lấy đâu ra tiền mua nhà?
Các đề xuất giảm thuế giá trị gia tăng, chia nhỏ căn hộ cho dễ bán cũng khó lòng có tác dụng vì nhắm đến người mua có nhu cầu thực sự trong khi đối tượng mà nhiều dự án nhắm đến là người mua đầu cơ, trả tiền ngay để tạo ra dòng tiền như đề án nguyên thủy của họ. Các đề xuất giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn thời điểm nộp tiền sử dụng đất e rằng chẳng có hiệu quả gì nhiều so với kỳ vọng dòng tiền nóng thu hồi nhanh của nhiều chủ đầu tư.
Giải pháp cho thị trường bất động sản, do những yếu tố nói trên, ắt phải đến từ bản thân các doanh nghiệp bất động sản: thay đổi hoàn toàn những tính toán tài chính cho dự án, dựa vào dòng tiền, nay phải kéo dài ra 20, 30 năm, để trang trải vốn vay, thu hồi vốn. Thay đổi đó có thể sẽ thể hiện bằng nhiều hình thức. Giảm giá bất động sản mạnh hơn nữa, đến 30% như nhiều phân tích, để chuyển đổi được đối tượng người mua, là người thật sự có nhu cầu. Từ đó các giải pháp nhắm đến việc kích thích sức mua như giảm thuế mới có tác dụng. Bán lại dự án cho các định chế tài chính có khả năng lập kế hoạch với dòng tiền dài hơi hơn. Dĩ nhiên mức chiết khấu phải cao mới bán được. Hợp tác thật sự với các ngân hàng để tính toán lại dòng tiền qua cơ chế mua trả góp như các thị trường bất động sản nước ngoài.
Dù sao, các bên liên quan trên thị trường bất động sản phải nhận ra một thực tế: đã nhiều năm họ đã có những ảo tưởng về sự bền vững của thị trường nên góp sức thổi bong bóng ngày càng to và cũng đã có lúc thu lợi lớn. Nay họ phải gánh chịu phần chính khi bong bóng xẹp bằng cách tự điều chỉnh. Không thể bắt ngân sách nhà nước gánh chịu qua các biện pháp như giảm thuế vì như thế sẽ không công bằng với người dân. Càng không thể đòi chuyển các dòng tiền đang lành mạnh sang bù đắp cho dòng tiền bất động sản, như một số đề xuất, bởi đó chính là thể hiện rõ nhất của tác hại từ nhóm lợi ích.
-Tiến sĩ Trần Du Lịch: Lãi suất cho vay nên về dưới 12%
(HQ Online)- Phóng viên Báo Hải quan phỏng vấn Tiến sĩ Trần Du Lịch, Phó trưởng đoàn Chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về những kết quả và hạn chế của chính sách tiền tệ trong năm 2012.
Tiến sĩ Trần Du Lịch.
Thưa ông, năm 2012 sắp kết thúc, tạm khép lại chuỗi ngày khó khăn của các DN. Ông có bình luận gì về việc điều hành chính sách tiền tệ của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong thời gian vừa qua?
Trong nửa cuối năm 2011 và cả năm 2012, chính sách tiền tệ thực hiện theo nguyên tắc chặt chẽ và thận trọng, nhưng thực tế của chính sách này là thắt chặt và quá thận trọng. Theo đó, chính sách tiền tệ đã chú trọng về mục tiêu kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá nhưng chưa xem xét kỹ mặt tác động của nó đối với nền kinh tế. Nền kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây tăng trưởng dựa vào nợ, DN hoạt động, phát triển nhờ đi vay. Tín dụng có năm tăng đến 30 - 40%/năm, nhưng trong năm 2012 tín dụng chỉ tăng 5%. Điều này giống như một cơ thể người cần 2 lít nước/ngày nhưng chỉ được cung cấp 200cc, khiến cơ thể bị co giật. Nền kinh tế năm 2012 không khác gì một cơ thể thiếu nước bị co giật.
Do vậy, các chính sách tiền tệ trong năm qua đã đạt được mục tiêu kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá. Nhưng nhìn tổng thể nền kinh tế thì chính sách này chưa giải quyết được vấn đề vốn để vận hành nền kinh tế. Tuy nhiên, mục tiêu ổn định tỷ giá và kiềm chế lạm phát tuy đã đạt được nhưng cũng rất bấp bênh. Vì khi tổng cầu tăng trở lại thì hai thành quả này cũng có thể bị mất đi, vì nguyên nhân sâu xa của lạm phát và nhập siêu chưa giải quyết được. Cụ thể, khi tổng cầu tăng thì NK sẽ tăng, kéo theo đó nhu cầu ngoại tệ sẽ lớn, do vậy vấn đề ổn định tỷ giá sẽ bấp bênh, lạm phát sẽ có nguy cơ quay trở lại. Còn mục tiêu cung cấp vốn cho nền kinh tế, để tạo điều kiện cho DN có thể tái cơ cấu tài chính của mình để bớt phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng của ngân hàng thì chưa làm được.
 Lãi suất huy động giảm nhưng tiền gửi vào ngân hàng vẫn tăng, đó là vì người dân không còn kênh làm ăn nào khác, và nếu muốn giữ tiền thì buộc phải gửi ngân hàng để lấy lãi suất bù vào sự mất giá của đồng tiền. Tuy lãi suất huy động giảm nhưng lãi suất cho vay lại không giảm tương ứng, và dù có giảm thì vẫn không đáng kể. | |
Tiến sĩ Trần Du Lịch
|
Ngân hàng Nhà nước cũng đã liên tục điều chỉnh hạ lãi suất để giúp cho DN tiếp cận vốn dễ dàng hơn, nhưng tại sao nền kinh tế vẫn thiếu vốn?
World Bank hạ dự báo tăng trưởng Việt Nam 2012-2013
Ngay từ đầu năm 2012 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 5 lần giảm lãi suất huy động. Điều thành công là lãi suất huy động giảm nhưng tiền gửi vào ngân hàng vẫn tăng, đó là vì người dân không còn kênh làm ăn nào khác, và nếu muốn giữ tiền thì buộc phải gửi ngân hàng để lấy lãi suất bù vào sự mất giá của đồng tiền. Tuy lãi suất huy động giảm nhưng lãi suất cho vay lại không giảm tương ứng, và dù có giảm thì vẫn không đáng kể. Thậm chí, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng đưa lãi suất cho vay về mức trần 15%/năm, tuy nhiên trên thực tế DN vẫn không thể vay được. Thêm vào đó, dù có vay được mức lãi suất này thì cũng là quá cao đối với DN do họ đã kiệt sức vì các mức lãi suất cao ngất từ 2011.
Chúng ta thử tính nhẩm, với tổng dư nợ tín dụng hiện nay là 2.700.000 tỷ đồng, với lãi suất 15%/năm thì trong năm 2012 này, DN, nền kinh tế phải trả lãi cho ngân hàng gần 20 tỷ USD tức là bằng 1/6 GDP. Không nền kinh tế nào chịu nổi mức lãi suất như vậy. Hiện nay Chính phủ đã có chủ trương cố gắng kéo giảm lãi suất và chúng tôi cũng đã mạnh dạn đề nghị kéo giảm hoàn toàn lãi suất cho vay xuống dưới 12%, giảm lãi suất huy động xuống 8%/năm, đồng thời áp dụng biện pháp hành chính tạm thời để kéo giảm lãi suất xuống.
Trong khoảng 1 tháng gần đây, các ngân hàng cũng đã chủ động đẩy mạnh cho vay bằng cách hạ lãi suất, tăng ưu đãi cho người vay, nhưng trên thực tế tín dụng vẫn tăng trưởng rất chậm chạp. Theo ông, đâu là nguyên nhân của tình trạng này?
Hiện nay, nền kinh tế đã rơi vào tình trạng mà những DN có đủ điều kiện vay thì không có nhu cầu vay do họ đều đang giảm sản xuất, nên không cần thêm vốn để mở rộng. Còn những DN cần vay thì đều đang nợ chồng chất hoặc tồn kho lớn nên ngân hàng không dám cho vay. Do vậy việc cần thiết hiện nay là phải giải quyết nợ xấu và hàng tồn kho. Về vấn đề này, Chính phủ đã đưa ra giải pháp, với những DN có thị trường tiêu thụ tốt, nhưng có nợ xấu thì cần khoanh nợ và cho vay mới với lãi suất thấp, để họ có thể làm trả nợ. Vì nếu ngân hàng cứ áp dụng biện pháp “rủi ro cao, lãi suất cao” thì DN không sống nổi.
Còn về hàng tồn kho, hiện nay đã giảm so với hồi đầu năm do các DN đã thu hẹp sản xuất. Để giải quyết số hàng hiện còn tồn kho, Nhà nước có thể giãn thuế để DN bán được hàng và có thể tiếp tục đưa vào sản xuất những dây chuyền đã phải tạm ngưng hoạt động trước đó. Hiện nay, tồn kho tập trung lớn nhất ở bất động sản, trong đó nhiều nhất là tồn kho bán thành phẩm (công trình dang dở). Để giải quyết số tồn kho này, trước tiên cần phân khúc các dự án bất động sản. Dự án nào có khả năng bán được thì dù có nợ xấu cũng phải bơm tiền để hoàn thiện và bán ra thị trường. Còn các dự án không thể bán được thì phải chấp nhận “đắp chiếu”.
Ví dụ như với dự án xây cao ốc văn phòng, hiện thị trường văn phòng cho thuê đang ế ẩm, nên dự án này hoàn thiện rất khó có khả năng tiêu thụ do vậy buộc phải tạm dừng thi công. Còn các dự án nhà thu nhập thấp, thu nhập trung bình, đáp ứng nhu cầu của nhiều người dân thì nên rót vốn để hoàn thiện, khi dự án bán được sẽ trả lại tiền. Nếu làm tốt việc này thì sẽ kích thích được thị trường vật liệu xây dựng. Đây cũng là cách duy nhất để khơi thông thị trường, nhưng việc thực hiện phải kiên trì và đồng bộ mới mang lại hiệu quả tốt. Ngoài ra, các ngân hàng cũng nên tăng cường tín dụng cho người mua nhà, liên kết với các dự án bất động sản như một số ngân hàng đã thực hiện nhằm tăng thêm ưu đãi, hạ lãi suất và kích thích người mua. Ngân hàng cũng nên đưa ra mức lãi suất ổn định cho người mua nhà, vì hiện, các ngân hàng mới chỉ ưu đãi lãi suất trong khoảng 3 tháng đầu, còn sau đó thả nổi theo thị trường, khiến nhiều người e ngại không dám vay tiền.
Xin cảm ơn ông!
Nguyễn Hiền (thực hiện)
Trong khi Philippines và Thái Lan tăng trưởng mạnh, đà phục hồi kinh tế của Việt Nam được dự báo tương đối chậm giai đoạn 2012-2013.
-Sắp đón tiền tấn, đại gia BĐS lên hương (VEF). – Cổ phiếu bất động sản tăng trần nhờ tin được ‘cứu’ (Infonet). – Nguồn cung biệt thự Đà Nẵng tăng 1% (TP/ CafeF). - Gói tín dụng gỡ khó bất động sản (TN). - Quyết lấy lại niềm tin cho thị trường (LĐ). - Ngân hàng bị ‘nẫng tay trên’ tài sản thế chấp (TP).
"Từng có thương vụ gian lận chuyển giá 80 triệu USD"
Một doanh nghiệp đã khai sai giá vốn nguyên liệu đầu vào cho sản xuất, làm tăng giá vốn lên tới 80 triệu USD.- Người giàu Trung Quốc tiêu tiền thế nào? (VNN).
- SeABank là ngân hàng bán lẻ sáng tạo nhất Việt Nam (TTXVN). - Ngân hàng UBS bị phạt 1.5 tỉ vì thao túng lãi suất(VOA). - Sẽ giảm lãi suất trong vài ngày tới (NLĐ). - Thu phí ATM: Chỉ khuyến khích doanh nghiệp hỗ trợ (PLTP). -Vietinbank tài trợ 3,300 tỷ đồng cho dự án Đường dây 500 kV Pleiku – Mỹ Phước – Cầu Bông (Vietstock).
- VN ‘bán phá giá trụ điện gió vào Mỹ’ (BBC). – Mỹ tái xác nhận việc áp thuế chống phá giá trên tháp điện gió Việt Nam(RFI). – Mỹ xác lập thuế chống phá giá đối với tuabin gió Việt Nam (VOA).
- Đủng đỉnh và… khẩn cấp (PLTP). - Những lỗ hổng gây bất ổn thị trường xăng dầu (TP).
- Doanh nghiệp Việt Nam-Ấn Độ tìm hiểu thị trường(TTXVN). - Hội đồng Kinh tế Âu-Á thảo luận FTA với Việt Nam(TTXVN).
- Đua nhau trồng sắn bán lá cho… thương lái “bí ẩn” (DV). - Hệ thống “gia đình” mía đường Thành Thành Công tăng cường sở hữu chồng chéo lẫn nhau (CafeF).
- Về việc “Nuôi trồng thủy sản cũng phải đóng phí”: Chủ trang trại chưa sẵn sàng chi trả dịch vụ môi trường rừng (DV).
- Nông sản vào siêu thị phải có… 7 giấy phép (DV).
- Đủ chiêu đưa rau củ Trung Quốc vào chợ (PLTP). - Bình Dương: Tiêu hủy nhiều hàng hóa Trung Quốc (PLTP).
- “Chuyện nhỏ” gây khó lớn – Kỳ 4: Thủ tục khiến khách nản lòng (TN).
- Nguyễn Trí Kiên – Không ngừng học hỏi để thành công (TN). - Mưu sinh từ đồng vốn nhỏ – Kỳ 22: Khá lên nhờ Artemia (TN).
- Chỉ mong được trả đủ lương còn bị nợ, thưởng Tết không dám mơ! (DT). – 1 triệu người Việt Nam đang thất nghiệp(DT). - Đào, quất thấp thỏm chờ Tết (Petrotimes). - Tờ 1 USD có giá nửa triệu đồng (NLĐ).
--Hàng loạt công ty mất khả năng trả nợ bảo hiểm xã hội
Các lĩnh vực như xây dựng, may mặc, giày da, tàu biển… đang là những đơn vị nợ bảo hiểm xã hội nhiều nhất.
- Lập kế hoạch thanh tra việc “chạy” công chức 100 triệu đồng (TT). - Vụ “Giám đốc bệnh viện lộng quyền, tư lợi”: Cần có sự thanh tra công tâm, minh bạch (TN). - Vụ buôn lậu xăng dầu tại Vinapco: Tạm giam một giám đốc (NLĐ). - Bắt nguyên quyền Giám đốc Xí nghiệp dầu khí hàng không miền Bắc (TN). - Nợ hàng trăm tỉ đồng, lãnh đạo biến mất (LĐ).
Bắt tạm giam hai người trong vụ Vinapco buôn lậu xăng
Tiền Phong Online
TP - Cục CSĐT tội phạm về kinh tế và chức vụ Bộ Công an vừa bắt tạm giam ông Nguyễn Hải Triều (SN 1964, ở quận Long Biên, Hà Nội), nguyên Giám đốc XN Thương mại dầu khí hàng không miền Bắc về hành vi buôn lậu. Ông Triều được xác định đóng ...
Bắt nguyên quyền Giám đốc Xí nghiệp dầu khí hàng không miền BắcThanh Niên
Vụ Vinapco buôn lậu xăng dầu: Bắt giam ông Nguyễn Hải TriềuĐài Truyền Hình Việt Nam
Vụ buôn lậu xăng dầu tại Vinapco: Tạm giam một giám đốcNgười Lao Động
Sắp đón tiền tấn, đại gia BĐS lên hương (VNN 19-12-12) -- "Đại gia BĐS" có phải là một "nhóm lợi ích" mà các ông đã khẳng định là cuơng quyết ngăn chặn hay không, thưa các ông Nguyễn Tấn Dũng, Nguyễn Văn Bình? Hay khi các ông nói "nhóm lợi ích" là các ông thật sự không hiểu mình đang nói gì?
Thu phí bảo trì đường bộ, cước vận tải sẽ leo thang (VnEx 19-12-12) -- Ông Đinh La Thăng không hiểu chuyện này đâu.
Người tiêu dùng hãy thể hiện 'quyền lực' của mình! (PetroTimes 19-12-12) -- P/v TS Nguyễn Mộng Hùng
Vietnam stops blogger from flying to US (Guardian 19-12-12)
Gần 50.000 SV trước nguy cơ giải thể đại học (VNN 19-12-12) -- Một quái thai của "kinh tế thị trường định huớng xã hội chủ nghĩa" kiểu Việt Nam? ("Nhà giáo ưu tú" , PTT Nguyễn Thiện Nhân hình như là một tiến sĩ về "điều khiển học" (cybernetics), điều khiển cái giống gì mà một nuớc nghèo, không đủ ngân sách cho giáo dục mà lại để đại học mở ra tràn lan, dạy những môn không ai muốn học, rồi lại phải đóng cửa? Chẳnng lẽ ông vẽ lộn cái "feedback loop", thay vì dấu âm thì lại để dấu dương?)
Tạm dừng mở ngành ngân hàng, kế toán, quản trị kinh doanh (TT 19-12-12) -- Tin này được giới phóng viên quốc tế ở Việt Nam cho là lạ!
-Đất đai ký sự: Những tỷ phú hoang mang
- 2012, Nhật chi 110 tỷ đô la để mua công ty ngoại quốc (RFI).
- WB coi Myanmar là “điểm sáng” kinh tế ở châu Á (PLTP).
- Thế giới đứng trước nguy cơ suy thoái mới (DV). --Tại sao Trung Quốc có thể khủng hoảng tín dụng kiểu Mỹ?
Trung Quốc đang bùng nổ hoạt động “tín dụng đen” và đẩy nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới này vào nguy cơ khủng hoảng tín dụng kiểu Mỹ.
-Developing Economies’ Long-Term Financing Shortfall
Project Syndicate -Although emerging markets have accounted for roughly half of global economic growth in recent years, advanced economies continue to dominate the supply of long-term funding. The mismatch between the time horizon of available funding and that of investors and entrepreneurs is a source of vulnerability that impedes growth.
--The Curious Case of Zhan Haite
theDiplomat.com
--Asia in 2013: Grounds for Optimism, but Challenges Ahead
IMF
After a subdued economic performance in emerging Asia in 2012, growth in the region is set to pick up gradually in 2013 helped by external demand and accommodative monetary policy. But even as global tail risks appear to recede, regional risks are coming more clearly into focus.
A Bubble in Fixed Income?
Asia in 2013
How Many Trillions to Sing "We Shall Overcome"?
Gold: Monetary Collapse Insurance
--Mỹ Mất Một Thập Niên?
Vũ Hoàng & Nguyễn Xuân Nghĩa, RFA Ngày 121219
Trong khối công nghiệp hóa Âu-Mỹ-Nhật, Hoa Kỳ sẽ thoát hiểm sớm nhất
* AFP photo - Những người biểu tình kêu gọi tăng thuế người giàu và không cắt giảm an sinh xã hội, Medicare, và Medicaid trước Federal Building Plaza hôm 06 tháng 12 năm 2012 tại Chicago, Illinois *
Tiếp tục loạt tổng kết về tình hình kinh tế năm 2012, chúng ta khởi đầu với nền kinh tế giữ vị trí số một của thế giới là Hoa Kỳ với tổng sản lượng trị giá chừng 22% sức sản xuất của toàn cầu.
Vũ Hoàng: Xin kính chào ông Nguyễn-Xuân Nghĩa. Thưa ông, cho đến mấy ngày cuối của năm 2012 đầy biến động này, lãnh đạo của đảng Dân Chủ và Cộng Hoà trong cơ chế Hành pháp và Lập pháp Hoa Kỳ vẫn chưa đạt thỏa thuận về giải pháp ngân sách hầu tránh rủi ro suy trầm kinh tế vì trôi vào một vực thẳm tài chính là khi công chi sẽ giảm và thuế suất sẽ tăng kể từ đầu năm tới. Trong bối cảnh đình trệ kinh tế của toàn cầu mà nhiều người đã cảnh báo, sự kiện đó khiến dư luận phân vân không ít về sự sáng suốt của giới lãnh đạo đệ nhất siêu cường kinh tế. Khi tổng kết về tình hình kinh tế toàn cầu trong năm 2012, ông giải thích thế nào về sự việc này?
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Nếu nhìn trong bối cảnh dài của nhiều thập niên thì ta không ngạc nhiên về sự thể đó. Hoa Kỳ đang trải qua giai đoạn chuyển hướng với yêu cầu cải tổ toàn bộ cơ chế chi thu trong cả chục năm nên sẽ còn gặp nhiều khó khăn làm dư luận bất bình, thất vọng.
- Trước hết, như các nền kinh tế công nghiệp hóa Âu-Mỹ-Nhật, Hoa Kỳ đã vay mượn quá sức và đến hồi trả nợ. Thời điểm của việc trả nợ đó bắt đầu từ cuối năm 2007. Khi xảy ra cách nay đúng năm năm thì người ta lầm hậu quả là vụ bể bóng đầu tư địa ốc và khủng hoảng tài chính ngân hàng. Nguyên nhân là đi vay và phải trả nợ vì thế mới bị khủng hoảng và suy trầm kinh tế. Khi kinh tế bị suy trầm và phải trả nợ cả công lẫn tư, giới lãnh đạo rơi vào thế kẹt là làm sao vừa trả nợ vừa kích cầu để ra khỏi nạn suy trầm? Đó là bài toán nan giải của việc phải kích cầu mà đồng thời thắt lưng buộc bụng, xảy ra cho toàn khối công nghiệp hoá đã phát triển.
- Năm năm sau, là thời điểm hiện nay, Hoa Kỳ và các nước Âu Châu hay Nhật Bản đang đứng trước sự thể vô cùng bất thường này. Nếu không ý thức được vấn đề và dứt khoát cải cách, Mỹ sẽ giống như Nhật Bản, là mất toi một thập niên, tức là phải sau năm năm nữa mới khá hơn. Vì thế, tổng kết chuyện kinh tế năm nay thì ta vẫn chưa ra khỏi hố nợ như một hố đen của thiên văn học là khi mà mọi quy luật vận hành bình thường đều ít công hiệu. Và nếu năm tới kinh tế Mỹ có sụt vào vực thẳm ngân sách như nhiều người e ngại thì đấy chỉ là liều thuốc đắng để cải thiện tình hình công chi thu cho năm 2014 và tìm lại nền tảng lành mạnh hơn cho sau này.
Vũ Hoàng: Trên diễn đàn này của chúng ta, ông nhiều lần nhắc đến cái hố nợ và còn giải thích vì sao lãnh đạo các nước đều gặp điều mà ông gọi là "khủng hoảng niềm tin" vì tìm không ra giải pháp cho một vấn đề bất thường. Tuy nhiên, thính giả của chúng ta có thể ngạc nhiên là vì sao mà các nước tiên tiến như Hoa Kỳ, Nhật Bản và Âu Châu, chưa nói gì đến Trung Quốc hay Việt Nam, lại để bị trôi vào cảnh nợ nần như vậy? Ông giải thích thế nào về hiện tượng này?
Có một quy luật gần như là bài kinh tế nhập môn. Đó là người ta thường chỉ thấy "cái được" trong kinh tế mà khó nhìn ra "cái mất", nhiều khi là mặt trái, mặt ẩn và chỉ xuất hiện về sau.Nguyễn-Xuân Nghĩa
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Có một quy luật gần như là bài kinh tế nhập môn mà nhiều người ít nhìn ra nên chúng ta đã nói tới và còn phải nhắc lại. Đó là người ta thường chỉ thấy "cái được" trong kinh tế mà khó nhìn ra "cái mất", nhiều khi là mặt trái, mặt ẩn và chỉ xuất hiện về sau.
- Từ ba chục năm nay, chính người dân Mỹ, cả trăm triệu hộ gia đình và doanh nghiệp, đã đi vay liên tục và qua nhiều cách khác nhau, từ thẻ tín dụng đến tài trợ địa ốc hay đầu tư đủ loại. Từ 1.500 tỷ đô la vào năm 1980, gánh nợ tư nhân đó đã tăng gấp bốn trong 20 năm và vượt 6.000 tỷ vào năm 2001, lại còn tăng gấp hai tới đỉnh cao là hơn 13.000 tỷ vào năm 2007. Đấy là phần "được" của giai đoạn lạc quan về sự sung mãn. Cái mất là gánh nợ tích lũy ấy sẽ có ngày đổ.
- Sở dĩ như vậy và đây là một trong nhiều lý do giải thích tình trạng lạc quan kéo dài là cả thế giới vui mừng với triển vọng toàn cầu hóa trong một địa cầu thu hẹp. Khi Trung Quốc từ bỏ chế độ tập trung quản lý và bế quan toả cảng để theo kinh tế thị trường từ năm 1979 và 10 năm sau, khi Liên bang Xô viết tan rã rồi sụp đổ, cả khối kinh tế cộng sản cũng cải tổ theo quy luật tự do và mở rộng thị trường hàng hóa, dịch vụ và tài chính cho mọi quốc gia. Vì thế, người ta làm ăn vay mượn dễ dàng, với tiền nhiều và rẻ hơn từ các nền kinh tế đang lên mà thổi lên bong bóng và quên dần nhu cầu trả nợ. Cũng nhìn trong trường kỳ thì ta còn thấy một lý do khác.
Vay mượn quá sức
Một người Mỹ đang mua hàng trên mạng bằng thẻ tín dụng. AFP photo
Vũ Hoàng: Chúng tôi xin nhắc lại hai ý kiến ông vừa trình bày về lý do hoạn nạn kinh tế của Mỹ, mà hình như cũng là hoàn cảnh chung của nhiều nước khác, là vay mượn quá sức và lạc quan về viễn ảnh toàn cầu hóa. Chi tiết về nguyên nhân và thời điểm là năm 2007 khiến thính giả của chúng ta nhớ lại năm 2007 cũng là khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO. Khi ấy, diễn đàn này cũng cảnh báo về nhiều rủi ro bất trắc của toàn cầu hóa và nhắc nhở một yêu cầu là gia tăng sức nặng của thị trường nội địa và tránh nhiều dao động của quốc tế. Bây giờ, ông còn nêu ra một lý do khác về những khó khăn của Hoa Kỳ. Thưa ông, đó là gì vậy?
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Ta còn nhớ là hơn chục năm về trước, cả thế giới đã nói đến những hứa hẹn của nền kinh tế tri thức và cuộc cách mạng về công nghệ tin học. Với lợi thế của thời gian là có dịp nhìn lại chuyện cũ, mình thấy rằng khoa học kỹ thuật, hay "thuật lý" là chữ tôi dùng để phiên dịch từ "technology" thay vì dùng chữ "thao tác" ngớ ngẩn của Trung Quốc, có nâng cao năng suất kinh tế.
- Đấy là "cái được" mà ai cũng có thể thấy vì sản xuất ra cùng một lượng hàng hóa dịch vụ mà tốn ít nhân công hơn và có thể đương đầu với sự xuất hiện của các nền kinh tế tân hưng của Đông Á với nhân công rẻ hơn. Cái mất của sự thay đổi là người dân trong các nước tiên tiến dễ bị thất nghiệp nếu không theo kịp sự đổi thay của thuật lý và nền giáo dục lẫn cả xã hội phải thi đua để cập nhật với những đổi thay này. Hậu quả là xáo trộn kinh tế và bất mãn xã hội khi thất nghiệp sẽ nằm ở mức rất cao trong một giai đoạn khá lâu. Hoa Kỳ đang bị tai họa đó. Mà chưa hết vì chẳng khác gì khối công nghiệp hoá, nước Mỹ cũng có đổi thay về dân số.
Vũ Hoàng: Trong những bài toán chồng chất của Hoa Kỳ để khỏi mất cả một thập niên như ông vừa trình bày, chúng ta còn thấy một đổi thay khác về dân số. Thưa ông, đó là gì vậy?
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Các quốc gia công nghiệp hoá đều tiến qua hình thái kinh tế và xã hội khác, điều ấy có ảnh hưởng đến yếu tố mà giới kinh tế gọi là "định mệnh", đó là cơ cấu dân số.
- Nói chung, trong các xã hội tiên tiến đó, người dân lập gia đình trễ hơn và có con ít hơn nên về dài thì thành phần ở tuổi lao động, xin hãy tạm lấy tiêu chuẩn là từ 18 đến 55 tuổi, sẽ ít dần so với tổng số cư dân. Song song, tiến bộ về thuật lý trong y học và dưỡng sinh cũng kéo dài tuổi thọ trong các xã hội này. Hậu quả là họ bị hiện tượng gọi là "lão hóa dân số", với người gia lão đông hơn và cần nhiều dịch vụ và phúc lợi y tế xã hội lâu dài hơn trong khi tỷ trọng thành phần năng động về sản xuất và đóng góp cho quỹ phúc lợi ấy sẽ giảm. Nhờ có chính sách tiếp nhận di dân, là thành phần có sinh suất cao vì đẻ con nhiều hơn, Hoa Kỳ có dân số tương đối trẻ hơn Nhật Bản và nhiều nước Âu Châu mà cũng đã bị hiệu ứng của nạn lão hóa dân số. Trung Quốc đi sau mà cũng gặp định mệnh này do chính sách "mỗi hộ một con" họ ban hành từ 40 năm trước
Nạn lão hóa dân số
Nạn lão hóa dân số ở Trung Quốc. AFP photo
Vũ Hoàng: Thưa ông, hiệu ứng của nạn lão hóa dân số ấy là gì?
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Chúng ta sẽ hơi mất công để nhìn ra cùng lúc hai vế cung cầu của hai khía cạnh sản xuất và tiêu thụ và của hai lớp dân số, những người năng động từ 25 đến 55 tuổi và giới cao niên trên 55 tuổi mà có tuổi thọ dài hơn trước.
- Thành phần năng động bị thu hẹp sẽ làm giảm năng suất trong địa hạt sản xuất và cũng giảm số cầu về nhà cửa, xe cộ, v.v... cho cả nền kinh tế. Song song, thành phần cao niên đông đảo hơn sẽ tiêu thụ ít hơn, ở nhà nhỏ hơn, tiết kiệm nhiều hơn mà vẫn cần nhiều phí tổn về hưu liễm và sức khoẻ. Tổng hợp lại thì trong trường kỳ sản lượng kinh tế sẽ giảm, đà tăng trưởng hàng năm không thể ở mức 5-6% như xưa, với số thất nghiệp cao hơn. Nhật Bản và Âu Châu có bị tai nạn chậm rãi mà chắc chắn đó, Hoa Kỳ cũng vậy nên sẽ mất nhiều năm chuyển hướng để thoát xác và trước hết là chấn chỉnh lại việc chi thu.
Vũ Hoàng: Câu hỏi cuối, thưa ông, chúng tôi được biết rằng cuối tuần qua, ông được Phòng Thương Mại Việt Nam tại Oakland và Vùng Phụ Cận ở miền Bắc California mời lên phát biểu về tình hình kinh tế Hoa Kỳ. Trong bài phát biểu, ông có trình bày một kết luận tương đối là khả quan và có thể nói là lạc quan. Ông giải thích chuyện ấy như thế nào sau khi cho thấy một bức tranh khá u ám của kinh tế Mỹ?
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Thưa rằng sau khi tóm lược về tình hình chung của thế giới với cái nạn gom tiền trả nợ, tôi nhấn mạnh đến sự khác biệt. Hoa Kỳ là một quốc gia thống nhất theo thể chế liên bang nên các cơ chế có thể xoay chuyển chứ không bị phân hóa và tê liệt như Âu Châu. Thứ hai, Hoa Kỳ năng động biến báo chứ không ù lỳ trì trệ và đình hoãn cải cách như Nhật Bản trong 20 năm qua. Vì vậy trong khối kinh tế công nghiệp hóa Âu-Mỹ-Nhật, Hoa Kỳ sẽ có hy vọng vượt thoát sớm nhất và thực tế thì tư doanh Mỹ đã sớm bước qua hướng khác rồi.
Nhờ có chính sách tiếp nhận di dân, Hoa Kỳ có dân số tương đối trẻ hơn Nhật Bản và nhiều nước Âu Châu vậy mà cũng đã bị hiệu ứng của nạn lão hóa dân số.
Nguyễn-Xuân Nghĩa
- Một lý do cụ thể cho giả thuyết lạc quan này là sau năm năm hoạn nạn, các doanh nghiệp Mỹ đã trả nợ và tích lũy được một khối hiện kim hay bạc mặt tới cả ngàn tỷ đô la. Trong khi ấy, so với các thị trường khác thì Mỹ vẫn là nơi đầu tư an toàn và có lời nên tiếp tục đón nhận được đầu tư hay "tiết kiệm nhập khẩu" của nước ngoài. Khối tư bản dư dôi đó của tư nhân trong nội địa và quốc tế đang vượt qua mức bội chi ngân sách của khu vực công quyền, mà mức bội chi ấy sẽ giảm chứ không thể tăng nữa.
- Vì vậy, sau một năm 2013 có nhiều khó khăn không tránh khỏi, tình hình năm 2014 sẽ khả quan hơn những gì đã thấy từ năm năm qua. Về dài thì lãnh đạo chính trị xứ này cũng phải ý thức được yêu cầu cải cách đó, nếu không thì họ sẽ thất cử. Để kết luận, tôi thiển nghĩ là trong trung hạn từ hai đến năm năm, Mỹ sẽ thoát xác và đấy là lúc ta nên so sánh với khả năng xoay chuyển của các xứ khác, là điều mình sẽ tìm hiểu trong mấy kỳ sau.
Chiến lược của Hoa Kỳ trong thời buổi phải thắt lưng buộc bụng ngân sách
bxvn1
Nhân đọc bài Ngoại giao nước đôi, lợi hay hại? của nhà làm phim ảnh Song Chi thấy có đoạn viết như sau: Mới đây, Tổng thống Barack Obama hồ hởi đến thăm Myanmar để tán thành những bước đổi mới ngoạn mục về đường lối chính trị của nước này, trong khi ông không hề muốn ghé Việt Nam. Cuộc đối thoại nhân quyền thường niên giữa Việt Nam – Hoa Kỳ năm 2012 bị lùi lại, mà theo các nhà bình luận chính trị, là một dấu hiệu của sự lạnh nhạt trong mối quan hệ Việt – Mỹ.Không phải chỉ lạnh nhạt không thôi đâu, mà là: VN không còn là một vị trí nằm trong dự tính chiến lược của Mỹ nữa. Có thể thấy sự kiện này trong bài viết với tựa đề Strategy in a time of Austerity (tạm dịch là Chiến lược trong thời buổi phải thắt lưng buộc bụng ngân sách) của tác giả Andrew F. Krepinevich là President of the Center for Strategic and Budgetary Assessments (tức Chủ tịch Trung tâm nghiên cứu về chiến lược và các dự tính về ngân sách), được đăng trong Foreign Affairs số November/December 2012.
Bài này khởi đầu bình luận về sự tiêu hao ngân sách quốc phòng của Mỹ (declining resources) vì chiến tranh ở Afghanistan và Iraq: Nhằm bảo vệ tinh mạng của lính, Ngũ giác đài đã mất hơn 40 tỷ USD để chế tạo hàng ngàn xe bọc sắt hạng nặng có thể chịu sức công phá của mìn, cộng thêm với hơn 20 tỷ USD khác để phát triển các phương tiện tìm dò các loại mìn không mấy tinh vi mà phiến quân đặt trên các lộ di chuyển (Trích: To protect its troops from the ennemy’s use of cheap roadside bombs in Afghanistan and Iraq, the Pentagon spent over $40 billion on thousands of new heavily armored vehicles, along with over $20 billion to better detect the bombs). Trong khi phải đối chất với các gia tăng thử thách (growing Challenges) tạo nên bởi cái chiến lược gọi là chống tiếp cận và không nhượng địa A2/AD (anti-access/area-denial) của Trung cộng và phần nào cả Iran (là nước có chương trình cùng một loại phát triển chiến lược nhưng nhỏ hẹp hơn về bình diện).
Mỹ không còn độc quyền nắm giữ kỹ thuật chế loại bom có thể được hướng dẫn chính xác đến mục tiêu gọi là precision-guided munition or Smart bomb. Ngày nay, mặc dầu chưa tinh vi bằng nhưng Trung Cộng cũng biết làm bom này để có thể dùng chống tiếp cận (anti-access) tức không cho tàu chiến Mỹ và đặc biệt là các hàng không mẫu hạm đến gần, cũng như có tầm khả năng bắn phá tới các căn cứ tiếp liệu của Mỹ. Trong cái gọi là phương án không nhượng địa (area-denial), Trung Cộng cũng đang tìm cách chế tạo loại chống hỏa tiễn (anti-missile) cũng như phát triển cách phá sóng phát từ vệ tinh (antisatellite) để có thể phá hệ thống truyền thông (information and communications systems) nhằm chặn không cho hỏa tiễn đối phương có thể đáp xuống phá các mục tiêu trên đất liền.
Ngoài ra, Trung Cộng còn phát triển cả vũ khí để gây chiến tranh mạng (cyberwarfare) nhằm phá các hệ thống tối quan trọng trong kinh tế Mỹ, từ các mạng điện, các hệ thống dẫn năng lượng cho đến các hệ thống tài chính và thương mại điện tử (critical infrastructure behind every thing from the United States’power grid and energy pipelines to its financial systems and e-commerce), nhưng vẫn còn thua thứ vũ khí mạng tiên tiến (advanced cyberweapons) sản xuất một loại vi khuẩn gọi là Stuxnet virus của Mỹ.
Năng lượng quốc tế trong tương lai là nằm dưới lòng biển. Trước, xe có thể đi ngầm một cách độc lập ở dưới biển (autonomous underwater vehicles) hoặc tàu ngầm điều khiển bởi người máy (robotic submersibles) thì chỉ có Hải quân các nước tiến bộ mới có, nhưng nay thương mại dân sự cũng đã có (Once the possession of only the most advanced navies, autonomous underwater vehicles, or robotic submersibles, are now commercially available and capable of carrying explosives), mà [bọn khủng bố] có thể mua để nhồi chất nổ đem phá hạ tầng cơ sở nằm dưới đáy biển. Như vậy có nghĩa là trong tương lai Hoa Kỳ cũng sẽ phải dành ngân sách để phát triển cách để phòng vệ cả ở dưới biển.
Câu hỏi được đặt ra với giới có thẩm quyền Mỹ trước những thử thách lớn nêu trên: Làm sao thu ngắn khoảng cách (reducing the gap) giữa nhu cầu chiến lược và tài nguyên giới hạn, trong một chiều hướng với các nguy cơ ở tầm có thể chấp nhận được? (What objectives does it leave out, and what greater risks does it accept in order to narrow the gap between strategics objectives and resource limitations?). Một số giải pháp được đề ra như sau:
- Giảm Lục quân vì chi tiêu cho quân chủng này rất đắt (lương lính cộng với các quyền lợi quân nhân được hưởng rất cao), nhưng lại không hữu ích lắm, bởi sau khi chiếm được đất đai thì cũng còn phải làm công việc bình định. Mà nói bình định một nước với cả tỷ người như Trung Cộng thì cũng như nói chuyện hão huyền trên mây (hay trên cung trăng (moonshine). Do đó, trong tương lai mục tiêu cuộc chiến của Mỹ sẽ không phải là để chiếm đất mà là chỉ để có thể tự do đi lại trên các tuyến huyết mạch (not conquest but access). Trong dự tính này thì Mỹ sẽ rút quân khỏi Nam Hàn vì họ nghĩ nước này với dân số gấp đôi Bắc Hàn, lại thêm giàu có hơn, có thể tự lực phòng thủ.
- Mỹ cũng sẽ yêu cầu các đồng minh có khả năng kinh tế như Nhật, Nam Hàn, Taiwan, Úc và các nước dầu hỏa Trung Đông đóng góp bằng cách tăng ngân sách quốc phòng nhằm phát triển các loại hỏa tiễn tầm trung (Medium range missile) để lập hệ thống phòng thủ địa phương gọi là không nhượng không gian và biển (local air-and sea-denial network), trong khi Mỹ sẽ tập trung để phát triển các vũ khí tầm xa (ie. Long range missile) nhằm làm bọc hậu. Tức là Trung Cộng phải coi chừng vì nếu gây chiến, bước đầu sẽ phải đánh với các nước chung quanh trước, chưa chắc đã thắng được mà còn có thể bị chủ lực của Mỹ được bảo vệ ở phía sau tống cho một “cú gia ơn” – coup de grâce (trong lúc anh đang bị thương để giải thoát cho xuống âm phủ).
- Mỹ cũng sẽ khai thác các lợi điểm địa dư để kiến trúc một vòng phòng thủ Tây Thái Bình Dương dựa trên cái gọi là chuỗi các đảo tiền phong (tức một loại tiền đồn), bắt đầu từ các đảo Kuril băng qua Nhật…đếnTaiwan và Philippines (it would also exploit regional geography. A U.S. defence architecture in the western Pacific based along the so-called first island chain (from the Kuril Islands, through Japan and the Ryukyu Islands, to Taiwan and the Philippines), đây cũng như vẽ đường ranh giới cảnh báo Trung Cộng không nên vượt qua. Sự kiện này cho thấy là Việt Nam không nằm trong kiến trúc phòng thủ của Mỹ (có thể vì chính sách ngoại giao ỡm ờ, nước đôi lâu nay của chính Việt Nam), và hệ luận có thể rút ra về một viễn ảnh không xa của đất nước là gì thì hẳn ai cũng dự đoán được, nếu không như Miến Điện cải tổ kịp thời.
- Ngoài ra, Mỹ cũng sẽ nâng cấp vũ khí nguyên tử (như arme de dissuasion), v.v.
T.N.
Tác giả gửi trực tiếp cho BVN
